Hypotheekrente op jaarrecord van 4,1 procent, huizenprijzen stijgen minder hard

De rentes op de kapitaalmarkten lopen op door het conflict in het Midden-Oosten. Deze geopolitieke onrust vertaalt zich in hogere financieringskosten voor banken, die op hun beurt de hypotheekrentes verhogen. Grootbanken ABN Amro en Rabobank hebben hun tarieven onlangs verhoogd.

De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG kwam eind augustus uit op 4,10 procent, een stijging van 0,02 procentpunt ten opzichte van de week ervoor en daarmee een nieuw jaarrecord. Begin augustus lag dit gemiddelde nog op 4,09 procent, en half augustus op 4,08 procent. Medio juli was de gemiddelde tienjaarsrente met NHG "weer terug" op 4,0 procent, terwijl deze eind juni nog rond 3,78 tot 3,80 procent lag. Over ruim twee maanden tijd is de gemiddelde tienjaarsrente daarmee met ongeveer 0,3 tot 0,4 procentpunt opgelopen.

Deze ontwikkeling weerspiegelt de bredere trend op de kapitaalmarkt: de tienjaars euro-swaprente, een referentietarief waaraan hypotheekverstrekkers hun langlopende tarieven mede ontlenen, steeg naar ongeveer 3,32 procent eind augustus, tegenover een niveau van circa 2,66 tot 2,70 procent een jaar eerder. Dat is een stijging van ruim 0,6 procentpunt in twaalf maanden. Ook de rente op de tienjaars Nederlandse staatslening lag medio juli met 3,20 procent al duidelijk hoger dan voorgaande periodes.

Onderaan de markt biedt ABN Amro voor tien jaar vast een tarief vanaf circa 3,88 procent bij een lage loan-to-value en een goed energielabel, terwijl gemiddelde marktarieven daar 0,1 tot 0,3 procentpunt boven liggen. Bij volledige financiering met energielabel A steeg de laagste beschikbare tienjaarsrente in de markt van 3,61 procent in juli naar 3,73 procent in augustus, een toename van 12 basispunten in één maand.

Doordat de hypotheekrente is opgelopen, kunnen woningzoekenden minder lenen dan voorheen. Bij een hogere rente vallen de maandlasten voor eenzelfde leensom hoger uit, waardoor hypotheekverstrekkers bij een gelijk inkomen een lager maximaal leenbedrag toestaan. Deze verminderde leencapaciteit werkt direct door in wat kopers kunnen bieden op een woning.

Nu woningzoekenden minder geld kunnen lenen door de hogere rentelasten, stijgen de huizenprijzen minder hard. Deze samenhang tussen leencapaciteit en prijsontwikkeling vormt de kern van de huidige marktbeweging: minder leenruimte per huishouden betekent minder biedruimte, wat de opwaartse druk op de vraagprijs vermindert.

Experts denken dat de trend van minder hard stijgende huizenprijzen waarschijnlijk nog wel even doorzet. Deze verwachting hangt samen met de aanhoudende onrust op de kapitaalmarkten door het conflict in het Midden-Oosten, die de hypotheekrente vooralsnog op een verhoogd niveau houdt. Zolang de kapitaalmarktrente niet daalt, blijft de leencapaciteit van kopers naar verwachting onder druk staan.

Voor vastgoedbeleggers die gebruikmaken van externe financiering, betekent een hogere tienjaarsrente hogere financieringslasten op vergelijkbare leensommen. Voor beleggers in direct vastgoed, waarbij de waardeontwikkeling van het onderliggende vastgoed een rol speelt, is de afvlakkende prijsstijging op de woningmarkt relevant omdat deze de waardegroei van bestaand bezit temperen kan.

De feiten laten een duidelijke keten van oorzaak en gevolg zien. Geopolitieke onrust in het Midden-Oosten heeft de rentes op de kapitaalmarkten opgestuwd, zichtbaar in de stijging van de tienjaars swaprente met ruim 0,6 procentpunt op jaarbasis. Deze stijging is direct doorgesijpeld naar de hypotheekmarkt, waar de gemiddelde tienjaarsrente met NHG in ruim twee maanden tijd opliep van circa 3,8 procent naar 4,10 procent, een jaarrecord. Grootbanken als ABN Amro en Rabobank hebben hun tarieven in lijn hiermee verhoogd. Het gevolg is een afname van de leencapaciteit van woningzoekenden, wat zich vertaalt in een merkbaar tragere stijging van de huizenprijzen. Experts verwachten dat deze samenhang tussen hogere financieringskosten en een afkoelende prijsontwikkeling voorlopig aanhoudt, zolang de onderliggende rentedruk op de kapitaalmarkten niet afneemt.