Vastgoed is een lange termijn belegging waarmee goede rendementen behaald kunnen worden met relatief beperkte risico’s. De belegger dient zich er niettemin van bewust te zijn dat beleggen in vastgoed en beleggen in het algemeen bepaalde risico’s met zich meebrengt. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen. Het is mogelijk dat een Certificaathouder bij verkoop van de Certificaten minder terugkrijgt dan hij heeft ingelegd en dat in het ergste geval de inleg verloren gaat. Het is van belang dat de belegger zich, al dan niet met behulp van een financieel adviseur, een goed en gefundeerd oordeel vormt over de vraag of beleggen in vastgoed in het algemeen en in het Fonds in het bijzonder bij zijn persoonlijke financiële situatie past.
Vastgoed is een lange termijn belegging waarmee goede rendementen behaald kunnen worden met relatief beperkte risico’s. De belegger dient zich er niettemin van bewust te zijn dat beleggen in vastgoed en beleggen in het algemeen bepaalde risico’s met zich meebrengt. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen. Het is mogelijk dat de belegger bij inkoop minder terugkrijgt dan hij heeft ingelegd en dat in het ergste geval de inleg verloren gaat. Het is van belang dat de belegger zich, al dan niet met behulp van een financieel adviseur, een goed en gefundeerd oordeel vormt over de vraag of beleggen in vastgoed in het algemeen en in het Fonds in het bijzonder bij zijn persoonlijke financiële situatie past. De risico’s die spelen bij beleggen in vastgoed in het algemeen en in het Fonds in het bijzonder worden navolgend nader toegelicht.
Risico waardevermindering Certificaten en/of Deelcertificaten
De waarde van de Certificaten en/of Deelcertificaten is afhankelijk van de waarde van de beleggingen. Deze waarde kan variëren. Tevens kan de waarde van de Certificaten en/ of Deelcertificaten aan erosie onderhavig zijn in het geval Certificaten en/of Deelcertificaten worden ingekocht tegen een hogere waarde dan de Intrinsieke waarde alsook ten gevolge van hogere winstuitkeringen dan het beleggingsrendement toelaat.
Rendementsrisico
Het risico bestaat dat de rendementen op vastgoed tegenvallen. De resultaten kunnen beter maar ook slechter uitvallen dan het in het verleden behaalde rendement en zijn mede afhankelijk van keuzes die de Beheerder maakt binnen het kader van het beleggingsbeleid. Indien de (interim-)dividenduitkeringen hoger zijn dan het beleggingsrendement, zal de Intrinsieke waarde van de Certificaten en/of Deelcertificaten dalen.
Hefboomrisico
De beleggingen worden deels gefinancierd met vreemd vermogen in de vorm van met Grundschuld verzekerde geldleningen, aangegaan bij kredietinstellingen. Hierdoor is sprake van een hefboomwerking. De gevoeligheid van de Certificaten en/of Deelcertificaten voor positieve maar ook voor negatieve bewegingen op de vastgoedmarkt wordt hierdoor in belangrijke mate versterkt.
Marktrisico
De waardeontwikkeling en de rentabiliteit van vastgoed is in het algemeen afhankelijk van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het algemeen. Door spreiding van de beleggingsportefeuille naar soort vastgoed en locatie alsmede het fixeren van de rente op middellange en lange termijn wordt dit risico zoveel mogelijk beperkt.
Concentratierisico
Het concentratierisico is het risico dat zich kan voordoen indien het Fonds een grote concentratie van beleggingen heeft in bepaalde regio’s of specifieke soorten vastgoed. Om dit risico te beperken, vindt spreiding van investeringen plaats over verschillende regio’s en soorten vastgoed.
Verhuur- en leegstandrisico
Door het niet verlengen van huurcontracten of het failleren van een huurder kan tijdelijk leegstand ontstaan. Voorts is het mogelijk dat bij wederverhuur een lagere huuropbrengst wordt gerealiseerd. Dit risico wordt zoveel mogelijk beperkt door zorgvuldig onderzoek naar de solvabiliteit en continuïteit van de huurder enerzijds en spreiding van de huurders anderzijds en door het verhuren aan huurders uit verschillende sectoren.
Renterisico
Zolang een deel van het vermogen van het Fonds is gefinancierd met vreemd vermogen bestaat een renterisico. Indien de beleggingsopbrengst hoger is dan de betaalde rente is sprake van een positief hefboomeffect. Een rentestijging zal dit effect nadelig beïnvloeden. Indien de financieringsrente door marktomstandigheden stijgt en/of de directe en indirecte baten van de gefinancierde beleggingen dalen, kan dit omslaan in een negatief effect op het rendement. Door het voeren van een actief financieringsbeleid worden deze nadelige effecten zo veel mogelijk beperkt.
Onderhoudskosten
Het is mogelijk dat onvoorziene onderhoudskosten het rendement drukken. Bij de aankoop van de vastgoedobjecten wordt het pand zorgvuldig geïnspecteerd teneinde dit risico te beperken.
Debiteurenrisico
De Beheerder heeft een actief screeningbeleid ten aanzien van de marktpartijen waarmee het Fonds handelt. Niettemin is het niet uit te sluiten dat deze partijen op enig moment niet langer aan hun verplichtingen jegens het Fonds kunnen voldoen, waardoor het rendement van het Fonds negatief kan worden beïnvloed.
Liquiditeitsrisico
Onder liquiditeitsrisico wordt verstaan het risico dat het Fonds niet de mogelijkheid heeft om de financiële middelen te verkrijgen die benodigd zijn om aan bepaalde verplichtingen te kunnen voldoen, bijvoorbeeld omdat beleggingen niet binnen een bepaalde termijn tegen een redelijke prijs kunnen worden verkocht. Beperking van dit risico vindt plaats door ten minste 10% van het eigen vermogen te beleggen in direct opeisbare, rentedragende tegoeden, of zorg te dragen voor voldoende andere waarborgen. Maandelijks wordt aan de hand van liquiditeitsprognoses en stresstests ter zake van de liquiditeit beoordeeld of de liquiditeitsreserve van 10% nog voldoende is.
Valutarisico
Er is geen sprake van een valutarisico, omdat het Fonds alleen transacties in EUR verricht.
Inflatierisico
De huuropbrengsten, de rentelasten en de waarde van de beleggingen zijn afhankelijk van inflatie. Nu de huuropbrengsten geïndexeerd zijn, de rente op de middellange of lange termijn gefixeerd is en vastgoed over het algemeen inflatiebestendig is, worden de effecten van inflatie in belangrijke mate geneutraliseerd.
Tegenpartij- of Prestatierisico
Het risico bestaat dat betrokken partijen en/of derden niet, niet tijdig of niet conform de verwachtingen en gemaakte afspraken presteren. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen door een tegenpartij als gevolg van een verslechtering van haar financiële situatie of om andere redenen.
Verhandelbaarheidsrisico Certificaten en/of Deelcertificaten
Hoewel de Certificaten en/of Deelcertificaten overdraagbaar zijn, moet er rekening mee worden gehouden dat de feitelijke handel in Certificaten en/of Deelcertificaten onmogelijk kan zijn of dat de Beheerder de overdracht van Certificaten en/of Deelcertificaten aan een bepaalde belegger niet toestaat. De Certificaten en/of Deelcertificaten kunnen voorts aan het Fonds ter inkoop worden aangeboden. Hoewel het Fonds continu een liquiditeitsreserve van 10% van het eigen vermogen aanhoudt om onder andere Certificaten en/of Deelcertificaten in te kunnen kopen, kan het onder bijzondere omstandigheden voorkomen dat het Fonds vanwege marktomstandigheden en/of het beleggingsbeleid niet over voldoende liquide middelen beschikt om aan een verzoek tot inkoop van Certificaten en/of Deelcertificaten te voldoen. Een Certificaathouder dient er derhalve rekening mee te houden dat de Certificaten en/of Deelcertificaten langer moeten worden aangehouden dan gewenst of voorzien. Voorts kan de beperkte verhandelbaarheid van de Certificaten en/of Deelcertificaten een drukkend effect hebben op de waarde van de Certificaten en/of Deelcertificaten.
Wijzigingen in (fiscale)regelgeving
Door wijzigingen in de (fiscale) wet- en regelgeving in zowel Duitsland als in Nederland kan de fiscale en financiële positie van het Fonds wijzigen en/of de rentabiliteit van de beleggingen worden beïnvloed.
Management en Beheer
SynVest Fund Management B.V. is Beheerder en voert het management van het Fonds. De Beheerder zal uitsluitend handelen in het belang van het Fonds conform het beschreven beleggingsbeleid. Hoewel de Beheerder zelf zorg dient te dragen voor continuïteit en professionaliteit, zijn wijzigingen in het bestuur van het Fonds niet uitgesloten.
Niet-verzekerbare risico’s
Alle vastgoedobjecten worden verzekerd met een uitgebreid pakket aan verzekeringen. Bepaalde risico’s zijn echter niet of moeilijk verzekerbaar, zoals natuurrampen, terreuraanslagen en oorlogen.
De risico’s die spelen bij beleggen in vastgoed in het algemeen en in het Fonds in het bijzonder worden navolgend nader toegelicht.
Risico waardevermindering certificaten
De waarde van de Certificaten is afhankelijk van de waarde van het Fondsvermogen. Deze waarde kan variëren. Tevens kan de waarde van de Certificaten aan erosie onderhavig zijn in het geval Certificaten worden ingekocht tegen een hogere waarde dan de Intrinsieke Waarde alsook ten gevolge van hogere winstuitkeringen dan het beleggingsrendement toelaat. Indien de (interim-)dividenduitkeringen hoger zijn dan het beleggingsrendement, zal de Intrinsieke Waarde van de Certificaten dalen.
Rendementsrisico
Het risico bestaat dat de rendementen op de vastgoedportefeuille tegenvallen. Er is geen gegarandeerd rendement. De resultaten zijn mede afhankelijk van keuzes die de Beheerder maakt binnen het kader van het beleggingsbeleid. Investerings- en financieringskeuzes van de Beheerder kunnen een ander resultaat opleveren dan verwacht.
Hefboom- en renterisico
De beleggingen worden deels gefinancierd met vreemd vermogen in de vorm van (hypothecaire) geldleningen. Hierdoor is sprake van een hefboomwerking. De gevoeligheid van de Certificaten voor positieve maar ook voor negatieve ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille neemt hierdoor toe. Wanneer de rentelasten van de leningen lager zijn dan het resultaat van de vastgoedportefeuille, dan is sprake van een positieve hefboom: het rendement voor de Certificaathouder is in dat geval hoger. Indien de rentelasten hoger zijn dan het resultaat van de vastgoedportefeuille , dan is sprake van een negatieve hefboom: het rendement voor de Certificaathouder is in dat geval lager. Zolang een deel van de bezittingen van het Fonds is gefinancierd met vreemd vermogen bestaat een renterisico. Indien de beleggingsopbrengst hoger is dan de betaalde rente is sprake van een positief hefboomeffect. Een rentestijging zal dit effect nadelig beïnvloeden. Indien de financieringsrente door marktomstandigheden stijgt en/of de directe en indirecte baten van de gefinancierde beleggingen dalen, kan dit omslaan in een negatief effect op het rendement. Door het voeren van een actief financieringsbeleid worden deze nadelige effecten zo veel mogelijk beperkt.
Marktrisico
De waardeontwikkeling en de rentabiliteit van vastgoed is in het algemeen afhankelijk van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het algemeen. Het risico bestaat dat de omstandigheden op de vastgoedmarkt of de economische ontwikkelingen zullen verslechteren. De vastgoed portefeuille kan daardoor in waarde dalen. Een waardedaling van vastgoedportefeuille heeft een waardedaling van de Certificaten tot gevolg. Onder uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de vastgoedbeleggingsmarkt kan het zijn dat vraag naar het vastgoed sterk terugloopt. Onder deze omstandigheden behoort bijvoorbeeld de situatie waarin de beschikbaarheid van financiering afneemt. Hierdoor zullen er ofwel minder potentiële kopers zijn (omdat zij geen financiering kunnen krijgen) en de beschikbare kopers zullen alleen bereid zijn een lagere prijs te bieden (omdat zij minder of duurdere financiering kunnen krijgen. Deze omstandigheden kunnen, indien zij zich voer een langere periode voordoen ertoe leiden dat het Fonds de vastgoedbeleggingen niet tegen een redelijke prijs kan verkopen. Onder deze omstandigheden kan het voorkomen dat het Fonds gedurende een langere periode wordt verhinderd om aan een verzoeken tot inkoop van Certificaten te voldoen.
Concentratierisico
Het concentratierisico is het risico dat zich kan voordoen indien het Fonds een grote concentratie van beleggingen heeft in bepaalde regio’s of specifieke soorten vastgoed. Om dit risico te beperken, vindt spreiding van investeringen plaats over verschillende regio’s en soorten vastgoed.
Verhuur- en leegstandrisico
Door het niet verlengen van huurcontracten of het failleren van een huurder kan tijdelijk leegstand ontstaan. Voorts is het mogelijk dat bij wederverhuur een lagere huuropbrengst wordt gerealiseerd. Dit risico wordt zoveel mogelijk beperkt door zorgvuldig onderzoek naar de solvabiliteit en continuïteit van de huurder enerzijds en spreiding van de huurders anderzijds en door het verhuren aan huurders uit verschillende sectoren.
Vermogensrisico
Het Fonds is onderhevig aan risico’s van waardeveranderingen in het Fondsvermogen bijvoorbeeld vanwege de mogelijkheid dat de waarde van de vastgoedportefeuille kan dalen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de liquide middelen van het Fonds kunnen eroderen door het uitkeren van winst aan de beleggers, dan wel door het inkopen van Certificaten door het Fonds. Door erosie van het Fondsvermogen als gevolg van het uitkeren van winst of door het inkopen van Certificaten kan het Fonds onvoldoende liquide middelen overhouden voor nieuwe beleggingen en/of het inkopen van Certificaten.
Onderhoudskosten
Het Fonds belegd in vastgoed. Vastgoed is onderhevig aan onderhoud. Het is mogelijk dat onvoorziene onderhoudskosten het rendement drukken. Bij de aankoop van de vastgoedobjecten wordt het object zorgvuldig geïnspecteerd teneinde dit risico te beperken.
Debiteurenrisico
De Beheerder heeft een actief screeningbeleid ten aanzien van de marktpartijen waarmee het Fonds handelt. Niettemin is het niet uit te sluiten dat deze partijen op enig moment niet langer aan hun verplichtingen jegens het Fonds kunnen voldoen, waardoor het rendement van het Fonds negatief kan worden beïnvloed.
Liquiditeitsrisico
Onder liquiditeitsrisico wordt verstaan het risico dat het Fonds in staat is om voldoende liquide middelen beschikbaar te maken die benodigd zijn om aan alle betaalverplichtingen te kunnen voldoen, bijvoorbeeld omdat beleggingen niet binnen een bepaalde termijn tegen een redelijke prijs kunnen worden verkocht. Beperking van dit risico vindt plaats door een liquiditeitsreserve aan te houden welke wordt belegd in direct opeisbare, rentedragende tegoeden. Maandelijks wordt aan de hand van liquiditeitsprognoses en stresstests ter zake van de liquiditeit beoordeeld hoe groot de omvang van de liquiditeitsreserve dient te zijn.
Verhandelbaarheidsrisico certificaten
Hoewel de Certificaten overdraagbaar zijn, moet er rekening mee worden gehouden dat de feitelijke handel in Certificaten onmogelijk kan zijn of dat de Beheerder de overdracht van Certificaten aan een bepaalde belegger niet toestaat. De Certificaten kunnen voorts aan het Fonds ter inkoop worden aangeboden. De mogelijkheid om Certificaten in te kopen is echter beperkt tot vijf procent (5%) van de uitstaande Certificaten. Daarnaast kan hoewel het Fonds een liquiditeitsreserve aanhoudt om, onder andere, Certificaten in te kunnen kopen, het voorkomen dat bijzondere omstandigheden verhinderen dat het Fonds aan een verzoek tot inkoop van Certificaten kan voldoen. Een Certificaathouder dient er derhalve rekening mee te houden dat de Certificaten langer moeten worden aangehouden dan gewenst of voorzien. Voorts kan de beperkte verhandelbaarheid van de Certificaten een drukkend effect hebben op de waarde van de Certificaten.
Inflatierisico
De huuropbrengsten, de rentelasten en de waarde van de beleggingen zijn afhankelijk van inflatie. Nu de huuropbrengsten geïndexeerd zijn, de rente op de middellange of lange termijn gefixeerd is en vastgoed over het algemeen inflatiebestendig is, worden de effecten van inflatie in belangrijke mate geneutraliseerd.
Tegenpartij- of prestatierisico
Het risico bestaat dat betrokken partijen en/of derden niet, niet tijdig of niet conform de verwachtingen en gemaakte afspraken presteren. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen door een tegenpartij als gevolg van een verslechtering van haar financiële situatie of om andere redenen.
Wijzigingen in (fiscale)regelgeving
Door wijzigingen in de (fiscale) wet- en regelgeving kan de fiscale en financiële positie van het Fonds wijzigen en/of de rentabiliteit van de beleggingen worden beïnvloed.
Management en beheer
SynVest Fund Management B.V. is Beheerder en voert het management van het Fonds. De Beheerder zal uitsluitend handelen in het belang van het Fonds conform het beschreven beleggingsbeleid. Hoewel de Beheerder zelf zorg dient te dragen voor continuïteit en professionaliteit, zijn wijzigingen in het bestuur van het Fonds niet uitgesloten.
Niet-verzekerbare risico’s
Alle vastgoedobjecten worden verzekerd met een uitgebreid pakket aan verzekeringen. Bepaalde risico’s zijn echter niet of moeilijk verzekerbaar, zoals natuurrampen, terreuraanslagen en oorlogen.
