Beleggen in vastgoed financiering

Vastgoed financiering is een manier om indirect in vastgoed te beleggen zonder zelf panden aan te kopen, te verhuren of te beheren. In plaats daarvan neemt u als belegger de financieringsrol van de bank over.

U leent geld uit aan vastgoedprofessionals die dit inzetten voor de aankoop, herfinanciering, herontwikkeling of transformatie van vastgoed.

Voor particuliere beleggers is dit interessant omdat u een stabiel rendement kunt ontvangen vanaf 5% tot 8%, met het hypotheekrecht als zekerheid.

Het 1^e hypotheekrecht bepaalt de positie van de belegger bij eventuele betalingsproblemen van de leningnemer. Met een 1^e hypotheekrecht staat de financier als eerste in rang bij de verkoop van het vastgoed, waardoor de opbrengst van het onderpand in eerste instantie wordt aangewend om de lening af te lossen.

Deze rangorde is van grote invloed op de juridische positie van u als belegger en op de mate waarin neerwaarts risico kan worden beheerst.

Een 2^e hypotheekrecht neemt hierbij een duidelijk zwakkere positie in, omdat de 1^e hypotheekhouder altijd als eerste wordt voldaan. In de praktijk betekent dit dat een 2^e hypotheek minder bescherming biedt bij tegenvallende scenario’s en daarmee een hoger risico leidt.

De Loan-to-Value, vaak afgekort als LTV, geeft de verhouding weer tussen de verstrekte lening en de waarde van het onderliggende vastgoed.

Een lage LTV betekent dat de lening in verhouding laag is in verhouding tot de vastgoedwaarde. Een lagere LTV vergroot de kans dat de lening ook bij dalende vastgoedprijzen, gedwongen verkoop en extra kosten kan worden terugbetaald.

Voor veel beleggers is de LTV een belangrijke indicator bij het beoordelen van het risicoprofiel van een financiering, waarbij een lagere LTV wordt beschouwd als een lager risico.

Een LTV minder dan 70% wordt in de praktijk doorgaans beschouwd als een gangbaar risiconiveau, mits ondersteund door juridische zekerheid en een realistische vastgoedwaardering op basis van een actuele taxatie.

De looptijd van een financiering bepaalt hoe lang uw kapitaal is vastgelegd en onder welke voorwaarden u kunt in- en uitstappen.

• Bij een financiering met een vaste looptijd ontvangt u uw investering terug aan het einde van de financieringsduur. Tussentijdse uitstap is vaak beperkt of niet mogelijk.

• Bij een open-end fonds - bestaande uit meerdere financieringen - is er doorgaans geen vaste einddatum en kunt u onder voorwaarden periodiek in- en uitstappen. Vaak met een opzegtermijn of lock-up periode.

De flexibiliteit om in- en uit te stappen beïnvloedt de looptijd en vormt daarmee een belangrijk aandachtspunt bij het beoordelen van uw investering.

De meeste aanbieders van Vastgoed Financiering kiezen ervoor om te adverteren met een bruto rendementspercentage. Hiermee wordt doorgaans het rendement vóór belasting bedoeld. Voor beleggers is het belangrijk om te onderzoeken wat voor kosten er zijn en hoe deze het bruto rendementspercentage beïnvloeden. 

U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan instapkosten, doorlopende kosten en/of uitstapkosten:

• Instapkosten (ook wel emissiekosten) betaald u direct bij aanvang van de investering.

• Gedurende de looptijd kunnen er doorlopende kosten zijn voor beheer van de financiering(en).

• Uitstapkosten betaald u achteraf, op het moment van uittreden. 

Voor de doorlopende kosten is het belangrijk om te onderzoeken of deze zijn verwerkt in het rendementspercentage van de aanbieding, zodat u duidelijk heeft wat er op jaarbasis bruto wordt uitgekeerd.

Door deze bruto uitkering (opbrengsten) te combineren met de beoogde looptijd - minus alle kosten, kunt u het totaalrendement berekenen over de duur van de investering.