IRR (internal rate of return): betekenis en berekening

De IRR (internal rate of return, in het Nederlands interne rentabiliteit) is het jaarlijkse rendement van een belegging over de volledige looptijd, berekend uit alle geldstromen: de inleg, de tussentijdse uitkeringen en het bedrag dat u aan het einde terugkrijgt. Ook het moment van elke betaling telt mee: geld dat u eerder ontvangt, draagt zwaarder bij aan de IRR dan hetzelfde bedrag jaren later.

In het kort:

• Eén percentage: de IRR vat alle ontvangsten en uitgaven van een belegging, over de hele looptijd, samen in één jaarlijks rendementscijfer.

• Timing telt: € 5.000 die u in het eerste jaar ontvangt, weegt in de IRR zwaarder dan € 5.000 in het tiende jaar.

• Fondsentaal: vastgoed- en private equity-fondsen rapporteren hun rendement vrijwel altijd als IRR.

Waarom bestaat deze maatstaf naast het gewone rendement? Bij een fonds gaat geld er niet in één keer in en uit: u legt in, ontvangt gedurende de looptijd uitkeringen en krijgt aan het einde een slotbedrag. Een rendementscijfer over één los jaar zegt dan te weinig. De IRR lost dat op met één uitgangspunt: geld dat u eerder terugkrijgt, kunt u opnieuw laten renderen en is daarom meer waard dan hetzelfde bedrag later. Naast interne rentabiliteit komt u in Nederlandse teksten ook de naam interne-opbrengstvoet tegen; dat is precies hetzelfde cijfer. Wat rendement in algemene zin is, leest u op onze pagina over rendement.

De IRR wordt berekend door elke geldstroom te wegen naar het moment waarop deze valt, en vervolgens het rentepercentage te zoeken waarbij alle gewogen ontvangsten samen precies gelijk zijn aan de inleg. Daar bestaat geen invulformule voor: een rekenprogramma probeert rentepercentages tot het klopt. In de praktijk doet u dit met de functie IR in Excel (in Engelstalige versies: IRR).

De invoer is eenvoudig. U zet alle geldstromen in chronologische volgorde in een kolom: eerst de inleg als negatief bedrag, daarna de ontvangst per jaar. De functie geeft direct de IRR van die reeks.

Een illustratief voorbeeld. Stel: u legt € 100.000 in bij een vastgoedfonds. Het fonds keert vijf jaar lang € 5.000 per jaar uit en betaalt aan het einde van de looptijd € 110.000 terug. In Excel wordt dat de reeks -100.000, 5.000, 5.000, 5.000, 5.000 en 115.000; in het laatste jaar tellen de uitkering en de slotbetaling samen. Wie dit snel narekent, ziet € 35.000 winst over vijf jaar op € 100.000 en komt uit op 7% per jaar. De IRR van deze reeks is met circa 6,75% nét iets lager. De verklaring: het grootste bedrag komt pas aan het einde binnen en kan al die jaren niet opnieuw renderen, en dat weegt de berekening mee. Het omgekeerde geldt ook: zouden dezelfde bedragen eerder in de looptijd binnenkomen, dan zou de IRR bij exact dezelfde winst in euro's hoger uitvallen. De IRR meet dus niet alleen hoéveel u terugkrijgt, maar ook hoe snel.

Dit cijfer is wat u terugziet in fondsdocumentatie. In vaktaal is de IRR de rekenrente waarbij de netto contante waarde van alle kasstromen nul is; die formulering beschrijft hetzelfde evenwicht als hierboven. Alle varianten in deze sectie zijn rekenvoorbeelden en geen indicatie van een te verwachten resultaat.

Een vaste norm voor een goede IRR bestaat niet. Welk percentage gangbaar is, hangt af van het type belegging en het bijbehorende risico: voor stabiel verhuurd vastgoed worden lagere IRR's genoemd dan voor herontwikkelingsprojecten of private equity, en tegenover een hoger cijfer staat een hoger risico.

In marktpublicaties worden voor behoudende vastgoedstrategieën (stabiel verhuurd vastgoed op goede locaties) doorgaans IRR's van circa 6 tot 8% genoemd, voor actievere strategieën met renovatie of herpositionering circa 10 tot 15%, en voor opportunistische projecten percentages daarboven. Deze bandbreedtes zijn marktgebruik, geen norm en geen verwachting. Private equity-fondsen rapporteren vrijwel altijd in IRR, juist omdat kapitaal daar gefaseerd wordt opgevraagd en uitgekeerd; meer over deze categorie leest u op onze pagina over beleggen in private equity.

Bij een verwachte IRR in fondsdocumentatie past een kanttekening die vaak ontbreekt: de uitkomst is sterk gevoelig voor de aannames erachter, vooral de verwachte verkoopwaarde en het moment van verkoop. Een hoge verwachte IRR is daarmee een rekenuitkomst op basis van aannames, geen kwaliteitsoordeel over de belegging. Ook het verschil tussen bruto en netto telt: kosten voor beheer en structuur drukken het rendement dat u daadwerkelijk ontvangt. Voor gerealiseerde IRR's uit het verleden geldt bovendien dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst.

Het verschil zit in de tijd. Een gewoon jaarrendement of een aanvangsrendement is een momentopname van één jaar of één moment; de IRR weegt alle geldstromen over de volledige looptijd, inclusief het moment waarop ze vallen. Twee beleggingen met dezelfde totale opbrengst kunnen daardoor een verschillende IRR hebben.

In de vastgoedmarkt bestaan meerdere maatstaven naast elkaar, elk met een eigen functie. Aanvangsrendementen relateren de huur aan de aankoopprijs op het moment van aankoop; het totaalrendement telt huurinkomsten en waardeverandering van één jaar bij elkaar op. Hoe die maatstaven op pandniveau werken, leest u op onze pagina over rendement op vastgoed. De IRR voegt daar de dimensie tijd aan toe en vat als enige een meerjarige belegging met gefaseerde geldstromen samen in één cijfer.

Daar staan beperkingen tegenover. De berekening gaat ervan uit dat u tussentijdse uitkeringen opnieuw kunt beleggen tegen hetzelfde percentage, wat in de praktijk zelden lukt; de werkelijke groei van uw vermogen kan daardoor lager uitvallen dan de IRR suggereert. De IRR zegt bovendien niets over de omvang in euro's: een kleine belegging met een hoge IRR levert minder op dan een grote belegging met een lagere IRR. In fondsdocumentatie is de IRR daarom één van meerdere cijfers, naast de kosten, de zekerheden en de aannames achter de prognose.

Deze informatie is algemeen van aard en vormt geen fiscaal, juridisch of beleggingsadvies. Voor uw persoonlijke situatie raadpleegt u een onafhankelijke fiscalist, jurist of financieel adviseur.