BOR wordt steeds strenger voor familiebedrijven met verhuurd vastgoed

Het Financieele Dagblad berichtte op 18 augustus 2026 over de wet op het lucratief belang, een regeling die oorspronkelijk is bedoeld om private-equitymanagers zwaarder te belasten, maar die volgens fiscalisten breed is opgeschreven en daardoor ook scale-ups en andere bedrijven raakt. De wet wordt in het artikel omschreven als complex, met als gevolg dat zelfs gespecialiseerde kantoren fouten maken bij de toepassing ervan. Belastingplichtigen die hierover in conflict raken met de Belastingdienst, treffen volgens het FD vaak een schikking.

Deze onduidelijkheid staat niet op zichzelf. Parallel daaraan is de bedrijfsopvolgingsregeling, die de overdracht van familiebedrijven fiscaal faciliteert, sinds 2024 ingrijpend gewijzigd via de Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024. Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de behandeling van vastgoed dat aan derden wordt verhuurd: dit wordt sindsdien standaard aangemerkt als beleggingsvermogen en valt daardoor buiten de vrijstelling. Waar de lucratiefbelangregeling vooral onduidelijkheid oplevert over de reikwijdte van de wet, gaat het bij de BOR om een concrete, stapsgewijs doorgevoerde versobering met directe financiële gevolgen voor familiebedrijven die vastgoed verhuren.

De BOR in de Successiewet is uitsluitend van toepassing op ondernemingsvermogen; beleggingsvermogen valt hier per definitie buiten. Sinds 1 januari 2024 is wettelijk vastgelegd dat vastgoed dat aan derden wordt verhuurd of ter beschikking gesteld, wordt aangemerkt als beleggingsvermogen. Dit geldt ongeacht de omvang van de verhuuractiviteiten binnen de onderneming. Het gevolg is dat dit vastgoed niet meer meetelt als ondernemingsvermogen voor de BOR, ook niet als de verhuur slechts een klein deel van de totale bedrijfsactiviteiten uitmaakt.

Er is een belangrijk onderscheid tussen verhuur aan derden en vastgoed dat functioneel wordt gebruikt binnen de eigen onderneming, zoals een productiehal of winkelpand waarin de onderneming zelf opereert. Dat laatste kan nog altijd als ondernemingsvermogen kwalificeren. Ook verhuur aan de eigen werkmaatschappij geldt niet als verhuur aan derden, wat betekent dat vastgoed binnen een concernstructuur dat wordt verhuurd aan een gelieerde operationele vennootschap onder omstandigheden wel als ondernemingsvermogen kan worden aangemerkt. De wet zelf noemt geen vast percentage voor wanneer sprake is van "meer dan bijkomstige" terbeschikkingstelling aan een ander, maar in de praktijk wordt hiervoor vaak een grens van circa 10% gehanteerd, al lopen de opvattingen hierover uiteen. Bij gedeeltelijk verhuurd vastgoed wordt alleen het verhuurde deel, tijdsevenredig berekend, als beleggingsvermogen aangemerkt.

Een tweede versobering volgde per 1 januari 2025: de doelmatigheidsmarge van 5% is afgeschaft. Tot die datum mocht tot 5% beleggingsvermogen, zoals overtollige liquide middelen, toch worden meegeteld als ondernemingsvermogen. Sinds 2025 telt elke euro beleggingsvermogen, inclusief verhuurd vastgoed, niet langer mee voor de vrijstellingsgrondslag. Ter vergelijking: voor de doorschuifregeling aanmerkelijk belang in box 2 geldt in 2026 nog altijd wel een marge van 5% voor beleggingsvermogen, waardoor de regels voor de BOR en de doorschuifregeling inmiddels uiteenlopen. Ook voor bedrijfsmiddelen met gemengd zakelijk en privégebruik, met een waarde boven 103.000 euro per bedrijfsmiddel, geldt sinds 2025 dat alleen het zakelijke deel nog als ondernemingsvermogen kwalificeert voor de BOR, waarbij woon-werkverkeer overigens niet als privégebruik wordt gezien.

De vrijstellingsstructuur van de BOR zelf is in 2026 ongewijzigd gebleven: tot 1.543.500 euro aan ondernemingsvermogen geldt een vrijstelling van 100%, voor het meerdere daarboven 75%. Beleggingsvermogen, waaronder aan derden verhuurd vastgoed, komt echter helemaal niet in aanmerking voor deze vrijstelling, ongeacht de omvang ervan.

De wijziging treft uiteenlopende partijen. Familiebedrijven die naast hun operationele activiteiten een of meerdere panden aan derden verhuren, zoals een voormalige bedrijfslocatie, zien dat deel van hun vermogen sinds 2024 per definitie buiten de BOR vallen. Vastgoedexploitanten en vastgoed-bv's die zich hoofdzakelijk bezighouden met de verhuur van bedrijfspanden lopen tegen een aanvullend obstakel aan: een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden, besproken door Taxence op 22 mei 2026, bevestigde dat een vennootschap die zich bezighoudt met de verhuur van bedrijfspanden geen materiële onderneming drijft. Zonder materiële onderneming is de BOR sowieso niet van toepassing, los van de vraag of het vastgoed als beleggingsvermogen kwalificeert.

Ook dga's die vastgoed binnen hun bv aanhouden en dit vastgoed aan derden verhuren, worden geraakt. Voor hen betekent de wijziging dat vermogen dat zij hebben opgebouwd in de vorm van verhuurd vastgoed, sinds 1 januari 2024 niet meer kwalificeert voor de BOR wanneer zij dit willen overdragen aan de volgende generatie. Bij ondernemingen waar bedrijfspanden deels voor de eigen onderneming worden gebruikt en deels aan derden worden verhuurd, komt alleen het deel voor eigen gebruik in aanmerking voor de BOR; het verhuurde deel wordt afzonderlijk als beleggingsvermogen aangemerkt.

De financiële impact van deze wijzigingen wordt zichtbaar bij schenking of vererving. Omdat beleggingsvermogen, inclusief aan derden verhuurd vastgoed, volledig buiten de BOR valt, wordt de volledige waarde van dit vastgoed belast met schenk- of erfbelasting, zonder de vrijstelling van 100% respectievelijk 75% die voor kwalificerend ondernemingsvermogen geldt. Dit maakt de overdracht van familiebedrijven met verhuurd vastgoed aanzienlijk kostbaarder dan voorheen, toen dit vastgoed onder omstandigheden nog wel als ondernemingsvermogen kon worden aangemerkt of via de doelmatigheidsmarge gedeeltelijk kon meeliften.

De lucratiefbelangregeling en de bedrijfsopvolgingsregeling verschillen sterk in aard: de eerste is volgens fiscalisten vooral onduidelijk geformuleerd, de tweede is met de wijzigingen van 2024 en 2025 juist explicieter en strenger geworden. Toch laten beide zien dat fiscale regelgeving rond ondernemingsvermogen en bedrijfsoverdracht de afgelopen periode aanzienlijk complexer is geworden. Bij de BOR is het onderscheid tussen ondernemingsvermogen en beleggingsvermogen aangescherpt tot op het niveau van individuele bedrijfsmiddelen en verhuurpercentages, terwijl de doelmatigheidsmarge die eerder ruimte bood voor kleine hoeveelheden beleggingsvermogen, is verdwenen. Voor familiebedrijven, vastgoedexploitanten en dga's met vastgoed in de bv betekent dit dat de fiscale behandeling van verhuurd vastgoed bij bedrijfsoverdracht sinds 2024 en 2025 fundamenteel is veranderd ten opzichte van de situatie daarvoor.