Sector vraagt structurele rijksbijdrage voor onrendabele nieuwbouw

Bouwend Nederland, IPO, NEPROM, Vastgoed Belang, VNG en Aedes hebben zich gezamenlijk gericht tot de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw, een interdepartementaal orgaan waarin onder meer de minister-president en de ministers van Binnenlandse Zaken, Financiën, Infrastructuur en Waterstaat en Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting hebben. Doel van de oproep is de investeringskracht van de bouwketen te herstellen, zodat de kabinetsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar haalbaar blijft. De branchepartijen dragen hiervoor een pakket van acht maatregelen aan. Daaronder vallen onder meer herintroductie van de herbestedingsreserve voor woningcorporaties, verlaging van de overdrachtsbelasting op beleggingsvastgoed naar 6%, gelijke fiscale behandeling van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen, gerichte objectsubsidies voor middenhuurwoningen, een versnelde evaluatie van de middenhuurregulering en structurele rijksco-financiering van onrendabele toppen. De taskforce moet de woningbouw langs meerdere lijnen versnellen: door vergunningverlening te versnellen, fabrieksmatige woningbouw breder toe te passen, bestaande gebouwen beter te benutten voor woningbouw, meer bouwlocaties aan te wijzen, het investeringsklimaat te verbeteren en oplossingen te zoeken voor netcongestie. De taskforce presenteert naar verwachting na de zomer een actieplan.

De Wet betaalbare huur breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de maximale huur van een woning wordt bepaald, sinds 1 juli 2024 uit naar het middensegment. Woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten vallen daarmee onder gereguleerde middenhuur, met een wettelijk maximum. Voor 2026 geldt een maximale kale huur van €932,93 per maand voor sociale huurwoningen (tot en met 143 punten) en van €1.228,07 per maand voor gereguleerde middenhuur (144 tot en met 186 punten). Vanaf 187 punten geldt geen wettelijke huurgrens. Daarnaast is de maximale jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde middenhuur per 1 januari 2026 vastgesteld op 6,1%, tegenover 4,4% in de vrije sector. Doordat de opwaartse huurruimte die ontwikkelaars en beleggers voorheen in hun rekenmodellen konden meenemen, wettelijk begrensd is, verdwijnt een deel van de toekomstige inkomstengroei uit de businesscase van nieuwbouwprojecten. Banken, pensioenfondsen en vastgoedfondsen hanteren voor de financiering van nieuwbouw doorgaans minimale rendementseisen; wanneer een project door de huurbegrenzing onder die drempel zakt, komt de financiering in het gedrang. De minister van Wonen heeft in dit verband al aangegeven het puntensysteem voor middenhuur te willen versoepelen, om verhuur voor investeerders aantrekkelijker te maken. Ook is gesignaleerd dat buitenlandse investeerders zich terugtrekken uit de Nederlandse woningmarkt, wat het kabinet er mede toe heeft gebracht de taskforce in te stellen en staatssteunmogelijkheden voor middenhuur te verkennen.

De term "onrendabele top" duidt op het deel van de investering in een woningbouwproject dat niet kan worden terugverdiend uit de huurinkomsten tegen een marktconform rendement, wanneer die huur gebonden is aan de WWS-grenzen. De brancheverenigingen erkennen in hun oproep expliciet dat dit gat bij veel projecten inmiddels zo groot is geworden dat het niet langer door corporaties en marktpartijen alleen kan worden gedragen. Dat probleem wordt groter naarmate een groter deel van de nieuwbouw onder regulering valt: de kabinetsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar gaat uit van minimaal twee derde betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur. Concrete cijfers over de gemiddelde omvang van de onrendabele top per woning of project zijn in de oproep niet gepubliceerd.

De brancheverenigingen vragen concreet om voldoende rijksco-financiering om onrendabele toppen te dekken, gekoppeld aan de eis dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Deze rijksbijdrage staat niet op zichzelf in het maatregelenpakket: de sector koppelt de vraag om co-financiering aan fiscale maatregelen zoals de herbestedingsreserve voor corporaties en een lagere overdrachtsbelasting voor beleggers, en aan een versnelde evaluatie van de middenhuurregulering zelf. De oproep vraagt daarbij om de effecten van regulering, fiscale maatregelen en macro-economische omstandigheden gezamenlijk in beeld te brengen, zodat het instrumentarium waar nodig wordt bijgesteld om nieuwbouw te stimuleren.

Voor partijen die kapitaal verschaffen aan nieuwbouwprojecten, van banken tot institutionele beleggers, raakt dit vraagstuk direct de haalbaarheid van projecten in het gereguleerde middenhuursegment. Zolang de huurgrenzen uit de Wet betaalbare huur van kracht zijn en een structurele rijksbijdrage voor onrendabele toppen uitblijft, blijven projecten met een substantieel aandeel gereguleerde middenhuur kwetsbaar om onder de financieringsnormen van banken en institutionele beleggers te zakken. Dit raakt niet alleen het verwachte rendement van individuele projecten, maar ook de doorlooptijd: projecten die niet rond te rekenen zijn, worden uitgesteld of stilgelegd in afwachting van nadere besluitvorming door de taskforce of aanpassing van de regelgeving.

De feiten laten een samenhangend beeld zien van een sector die de nieuwe huurregulering aanwijst als directe oorzaak van dalende projectrendementen, en die daarom niet alleen om aanpassing van de regelgeving zelf vraagt, maar tegelijk om financiële compensatie via het Rijk. De Wet betaalbare huur begrenst zowel het huurniveau als de jaarlijkse huurverhoging in het middensegment, wat de opwaartse inkomstenruimte in businesscases beperkt. De branchepartijen erkennen dat het resulterende financieringsgat niet door corporaties en marktpartijen alleen kan worden gedragen, en koppelen hun vraag om structurele rijksco-financiering aan een bredere set fiscale maatregelen en een evaluatie van de regulering zelf. De Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw, die na de zomer een actieplan moet presenteren, vormt daarmee het politieke aanknopingspunt waarop de sector zijn verwachtingen richt.