Leegstandsbelasting Almere doet discussie tijdelijke huur oplaaien

De gemeente Almere heeft aangekondigd per 1 januari 2027 een leegstandsbelasting in te voeren voor woningen die op dat moment al minstens een jaar leegstaan. De gemeente stelde vast dat op 1 januari 2026 ongeveer 400 woningen leeg stonden. Het tarief is voorlopig vastgesteld op 2.000 euro per jaar vanaf 2027; vanaf 2028 wordt dit bedrag verhoogd, al moet de gemeenteraad de exacte hoogte daarvan nog bepalen. De gemeente noemt de maatregel een effectbelasting, bedoeld om leegstand terug te dringen en bestaande woningen sneller beschikbaar te maken voor woningzoekenden. De belasting geldt uitsluitend voor woningen, niet voor andere gebouwtypen, omdat daarvoor de wettelijke grondslag ontbreekt.

De maatregel ligt niet onbetwist. Raadsleden van JA21 en FvD in Almere hebben publiekelijk gevraagd of de heffing proportioneel is ten opzichte van het feitelijke leegstandsprobleem. Vastgoedbrancheorganisatie Vastgoed Belang gaat verder en stelt dat er geen 400 woningen daadwerkelijk leegstaan, maar slechts enkele tientallen, en noemt de heffing daarmee misgericht. Een deel van de geregistreerde leegstand zou bovendien een administratieve oorzaak hebben, bijvoorbeeld doordat bewoners zich nog niet hebben ingeschreven in de Basisregistratie Personen, waardoor het leegstandsbeeld vertekend kan zijn.

Omdat de belasting aanslaat op woningen die administratief als leegstaand geregistreerd staan, is de vraag opgekomen of tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via een vergunning op grond van de Leegstandwet, een manier is om die registratie te voorkomen. Die vraag is des te relevanter omdat sinds 2024 de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wettelijk fors zijn beperkt.

De Wet vaste huurcontracten is een wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en trad in werking op 1 juli 2024. De wet maakt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de wettelijke norm voor woonruimte. Onder het voorgaande regime, de Wet doorstroming huurmarkt uit 2016, kon een verhuurder voor zelfstandige woonruimte nog een tijdelijk contract van maximaal twee jaar aanbieden dat automatisch afliep, en voor kamers zelfs tot vijf jaar. Sinds 1 juli 2024 is dat niet langer mogelijk: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt na afloop van de termijn door als huur voor onbepaalde tijd, tenzij een beperkte wettelijke uitzondering van toepassing is.

De wet is bedoeld om huurders meer zekerheid te bieden: een verhuurder kan een vast contract alleen nog beëindigen op wettelijke gronden en met een langere opzegtermijn, terwijl de huurder zelf relatief eenvoudig kan opzeggen. Contracten die vóór 1 juli 2024 tijdelijk zijn afgesloten, vallen nog onder het oude regime en kunnen van rechtswege eindigen; voor zelfstandige woonruimte liep de laatste lichting van deze contracten uiterlijk op 1 juli 2026 af, voor kamers geldt dat uiterlijk 1 juli 2029 het geval zal zijn. Voor nieuwe contracten die na 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt dat deze in beginsel vast moeten zijn.

Artikel 7:271 BW kent na de wetswijziging nog één smalle route voor tijdelijke huur: een contract van maximaal twee jaar, uitsluitend voor categorieën die limitatief zijn aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Vergeet de verhuurder het einde van zo'n contract schriftelijk aan te zeggen, tussen één en drie maanden voor de einddatum, dan wordt het automatisch omgezet in een vast contract.

De aangewezen doelgroepen omvatten onder meer: studenten die tijdelijk naar een andere gemeente verhuizen voor hun studie, personen die tijdelijk elders wonen vanwege werk of renovatie van hun eigen woning, personen die uit de maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie zitten, zogeheten tweede-kanshuurders na een eerdere huurbeëindiging wegens overlast, jongeren van 16 tot 27 jaar die na overlijden van een ouder de huur tijdelijk overnemen, personen die scheiden en tijdelijk dichtbij hun kinderen willen wonen, tijdelijke werknemers op een Waddeneiland met een hoofdwoning op het vasteland, en erkende vluchtelingen die direct vanuit een COA-opvanglocatie tijdelijk worden gehuisvest.

Daarnaast bestaan doelgroepencontracten, bijvoorbeeld voor jongeren onder 28 jaar, studenten, promovendi, senioren, mensen met een fysieke beperking en grote gezinnen. Deze eindigen niet na een vaste termijn, maar zodra de huurder niet langer tot de doelgroep behoort. Ook de diplomatenclausule blijft mogelijk: die maakt tijdelijke verhuur toe wanneer een eigenaar zijn eigen woning tijdelijk niet zelf bewoont, bijvoorbeeld door werk of studie in het buitenland, met het uitgangspunt dat de eigenaar na afloop zelf terugkeert. Verder bestaat hospitaverhuur, waarbij de verhuurder zelf in de woning woont en een kamer verhuurt; gedurende de eerste negen maanden geldt een proefperiode waarin de huur relatief eenvoudig kan worden beëindigd.

Voor beleggers die te maken hebben met leegstand is met name de Leegstandwet relevant als afzonderlijk instrument naast de hierboven genoemde doelgroepenregeling. Onder een Leegstandwet-vergunning kan een woning tijdelijk worden verhuurd zonder dat de reguliere huurbescherming van toepassing is, wat in theorie een manier kan zijn om te voorkomen dat een woning als leegstaand wordt geregistreerd. Het onderzoeksdossier maakt deze koppeling expliciet: de aankondiging van de leegstandsbelasting in Almere heeft de discussie over wat er juridisch nog mogelijk is aan tijdelijke verhuur doen oplaaien.

De overige uitzonderingscategorieën, zoals de doelgroepencontracten en de diplomatenclausule, zijn gebonden aan strikte voorwaarden die niet zijn toegesneden op een generiek leegstandsprobleem bij een beleggingsobject: de diplomatenclausule geldt voor de eigen woning van de verhuurder, en de doelgroepencontracten vereisen dat de huurder daadwerkelijk tot een aangewezen groep behoort. Wie een tijdelijk contract buiten deze kaders aanbiedt, loopt het risico dat het contract van rechtswege wordt omgezet in een vast huurcontract, met alle bijbehorende huurbescherming van dien.

De aankondiging van de leegstandsbelasting in Almere en de wettelijke beperking van tijdelijke huurcontracten sinds 1 juli 2024 raken elkaar op een specifiek punt: beide grijpen aan bij de status van een woning als bewoond of onbewoond. Sinds de Wet vaste huurcontracten is een tijdelijk huurcontract nog slechts mogelijk binnen een beperkt aantal wettelijk aangewezen doelgroepen of specifieke constructies zoals de diplomatenclausule, hospitaverhuur en de Leegstandwet. Deze uitzonderingen zijn stuk voor stuk gebonden aan voorwaarden die niet primair zijn ontworpen om leegstand bij beleggingsvastgoed te ondervangen, maar om specifieke, tijdelijke woonsituaties te faciliteren. Tegelijk laat de discussie in Almere, waarin gemeente en Vastgoed Belang van mening verschillen over de daadwerkelijke omvang van de leegstand, zien dat de definitie en registratie van leegstand zelf onderwerp van debat blijft, wat direct doorwerkt in de vraag wanneer een tijdelijke verhuurconstructie daadwerkelijk relevant wordt.