Risico's en belangrijke informatie

Zij die overwegen om in te schrijven op Obligaties worden aangeraden kennis te nemen van het gehele Prospectus en in elk geval de in Hoofdstuk 9 beschreven risicofactoren zorgvuldig in overweging te nemen, alvorens te beslissen over de inschrijving op en de aankoop van Obligaties. Investeren brengt altijd risico’s met zich mee. Er kunnen zich altijd onverwachte ontwikkelingen voordoen die de rendementsontwikkeling negatief beïnvloeden. Dit geldt ook voor investeringen in de Obligaties die worden aangeboden en uitgegeven door All-In Fund.

Onderstaande risicofactoren zijn omstandigheden die zich mogelijk zouden kunnen voordoen. All-In Fund kan geen uitspraak doen over de mate van waarschijnlijkheid waarin deze omstandigheden zich daadwerkelijk zullen materialiseren. Het daadwerkelijk materialiseren van deze risico’s kan de financiële positie van All-In Fund en daarmee de waarde van de Obligaties negatief beïnvloeden.

De continuïteit van All-In Fund is afhankelijk van de wijze waarop met genoemde risico’s wordt omgegaan. De in dit Hoofdstuk gegeven opsomming van risicofactoren is niet uitputtend en andere factoren, die thans niet bekend zijn bij All-In Fund of die All-In Fund thans van minder (materieel) belang acht, kunnen de financiële positie van All-In Fund en daarmee de waarde van de Obligaties mogelijk negatief beïnvloeden.

De genoemde risico’s kunnen onderverdeeld worden in drie categorieën, te weten: risico’s verbonden aan de aard van de Obligaties; risico’s verbonden aan All-In Fund en de door haar gedreven onderneming; en overige risico’s. Deze risico’s worden hieronder verder beschreven.

Risico's verbonden aan de aard van de Obligaties

Rentebetalingsrisico op de Obligatielening

Gedurende de Looptijd van de Obligatielening dragen de Obligaties Rente over hun uitstaande Hoofdsom. Deze rentebetalingsverplichting rust op All-In Fund. De Rente wordt in beginsel voldaan uit de lopende operationele cashflow, die voor het overgrote deel zal worden gegenereerd met de verhuur van het Vastgoedobject aan DanZep Hotels. All-In Fund loopt een ondernemersrisico. Het kan door één of meer factoren, waaronder het manifesteren van een aantal van de navolgende risico’s, het geval zijn dat de financiële positie van All-In Fund niet toereikend is om geheel of gedeeltelijk aan deze rentebetalingsverplichting te kunnen voldoen. Dit kan een beperking tot gevolg hebben voor All-In Fund om aan haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Beperkte verhandelbaarheid van de Obligaties

De Obligaties worden niet genoteerd aan een gereglementeerde markt (effectenbeurs) en er zal geen markt in de Obligaties worden onderhouden door All-In Fund. De Obligaties kunnen uitsluitend onderhands worden doorverkocht door middel van een daartoe bestemde (onderhandse) akte en melding daarvan bij All-In Fund.

Het is aldus uitsluitend mogelijk de Obligaties onderhands aan andere beleggers te verkopen. Het risico bestaat dat (bij verkoop van de Obligaties) de Obligaties niet, dan wel beperkt verhandelbaar zijn, doordat een Obligatiehouder die zijn Obligaties wenst te verkopen geen andere (rechts-)persoon vindt die de door hem of haar gehouden Obligatie(s) onderhands wil overnemen. Dit kan er in bepaalde omstandigheden toe leiden dat een Obligatiehouder niet op het door hem gewenste moment zijn Obligaties kan vervreemden en daarmee deze Obligaties liquide kan maken.

Waarderingsrisico van de Obligaties

Het risico bestaat dat gedurende de looptijd van de Obligaties de waarde van de Obligaties niet objectief, dan wel niet nauwkeurig, dan wel moeilijk te bepalen is, omdat er geen openbare koers voor de Obligaties wordt gevormd en geen andere regelmatige objectieve tussentijdse waardering van de Obligaties plaatsvindt. Tevens bestaat het risico dat in de markt, voor zover sprake zal zijn van een markt voor de Obligaties, een waarde aan de Obligaties wordt toegekend die niet reëel is.

Het risico bestaat dat (bij verkoop van de Obligaties) de Obligaties niet, dan wel beperkt, dan wel niet tegen de gewenste of reële waarde verhandelbaar zijn, doordat een Obligatiehouder die zijn Obligaties wenst te verkopen geen andere (rechts-)persoon vindt die de door hem of haar gehouden Obligatie(s) wil overnemen tegen de gewenste en/of reële waarde hiervan.

Aflossingsrisico

De Looptijd van de Obligaties bedraagt in beginsel vijf (5) jaar, voor alle Obligaties te rekenen vanaf de Relevante Uitgiftedatum. All-In Fund heeft het recht de Looptijd eenmalig met één (1) jaar te verlengen. De Obligaties zullen worden afgelost tegen hun Hoofdsom, te vermeerderen met de reeds verschenen doch onbetaalde Rente. De aflossingsverplichting rust op All-In Fund. Het kan door één of meer factoren, waaronder (i) het manifesteren van een aantal van onderstaande risico’s of (ii) een gebrek aan kasstromen waardoor géén reserveringen kunnen worden gemaakt ten behoeve van de Aflossing van de Obligatielening dan wel (iii) dat herfinanciering niet (geheel) mogelijk is of dat (iv) om welke andere reden dan ook de financiële positie van All-In Fund niet toereikend is om aan (al) haar verplichtingen te kunnen voldoen. In dat geval kunnen de Obligaties in waarde dalen en/of niet of niet volledig worden afgelost.

Of All-In Fund uiteindelijk in staat zal kunnen zijn om de Obligatielening af te lossen hangt in grote mate af van de uiteindelijke verkoop van het Vastgoedobject en de financiële middelen die daarmee daadwerkelijk gerealiseerd worden of, ingeval het Vastgoedobject niet gedurende de Looptijd kan worden verkocht, het succesvol kunnen aantrekken van nieuwe financiering, waarmee de Obligatielening volledig kan worden afgelost (herfinanciering). Het risico bestaat dat op het moment van verkoop van het Vastgoedobject, het onroerend goed onvoldoende financiële middelen voor All-In Fund opbrengt om haar aflossingsverplichtingen tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Het risico van Vervroegde Aflossing

All-In Fund heeft het recht om na verloop van drie (3) jaar, te rekenen vanaf de Sluitingsdatum, op eigen initiatief Obligaties te eniger tijd tot Vervroegde Aflossing over te gaan, met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de Obligatievoorwaarden.

Bij Vervroegde Aflossing van Obligaties bestaat voor de Obligatiehouder het risico dat hij/zij voor het vrijgekomen bedrag niet, dan wel niet tijdig een vergelijkbare en passende herbelegging kan vinden en uiteindelijk met een lager rendement genoegen moet nemen dan het rendement dat de Obligatiehouder behaald zou hebben indien de Obligaties niet vervroegd zouden zijn afgelost.

Risico van onvoldoende onderpand

Ter versterking van de positie van de Obligatiehouders zal op de Aanvangsdatum ten overstaan van een notaris een Eerste Recht van Hypotheek worden gevestigd op het Vastgoedobject, voor een bedrag van EUR 5.500.000,- te vermeerderen met renten en kosten, welke zullen worden begroot op ten minste 30% van de totale hoofdsom van de Obligatielening.

Het risico bestaat dat de waarde van het Vastgoedobject waar het Eerste Recht van Hypotheek op zal worden gevestigd, op enig moment niet voldoende is om te strekken tot volledige zekerheid voor de volledige nakoming van de verplichtingen van All-In Fund onder de Obligatielening tegenover de Obligatiehouders. Bij een daadwerkelijke uitwinning van het Vastgoedobject door de Stichting Obligatiehouders kan immers blijken dat de verkoop- dan wel uitwinningsopbrengst onvoldoende blijkt om alle verplichtingen tegenover de Obligatiehouders onder de Obligatielening te kunnen voldoen.

Bovengenoemd risico zou tot gevolg kunnen hebben dat All-In Fund wordt beperkt in het nakomen van haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders.

Risico van afhankelijkheid van haar debiteur DanZep Hotels

Met DanZep Hotels – de partij die, als franchisenemer, op exclusieve basis het ‘easyHotel’ binnen de Benelux exploiteert – is een Huurovereenkomst voor het Vastgoedobject overeengekomen voor een periode van twintig (20) jaar. All-In Fund is voor wat betreft haar inkomsten voor een groot deel afhankelijk is van enkel de gegoedheid en de financiële positie van DanZep Hotels. Naast de verhuur van het Vastgoedobject aan DanZep Hotels heeft All-In Fund geen andere, bestendige inkomstenbron. Er is aldus geen sprake van risicospreiding, aangezien All-In Fund voor een groot deel van haar inkomsten afhankelijk is van slechts één debiteur die huurpenningen zal dienen te voldoen. Indien zich materiële nadelige gevolgen voordoen in de financiële positie van DanZep Hotels en dit erin resulteert dat DanZep Hotels haar financiële verplichtingen niet meer kan nakomen/nakomt tegenover All-In Fund onder de Huurovereenkomst, dan zal dit gezien het gebrek aan risicospreiding een directe invloed hebben op de kasstromen, en daarmee de financiële positie, van All-In Fund.

Niet-nakoming dan wel niet juiste of niet-volledige nakoming door DanZep Hotels van haar financiële verplichtingen tegenover All-In Fund (onder de Huurovereenkomst), kan aldus een beperking tot gevolg hebben voor All-In Fund om haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Risico van niet-behalen Minimale Omvang

De Minimale Omvang van de Obligatielening op Sluitingsdatum bedraagt ten minste EUR 4.000.000,-. De situatie kan zich voordoen dat de Minimale Omvang van de Obligatielening op Sluitingsdatum niet wordt gehaald. In dat geval heeft All-In Fund het recht de reeds gedurende de Inschrijvingsperiode aan Obligatiehouders uitgegeven Obligaties  volledig vervroegd af te lossen. Indien All-In Fund daartoe overgaat bestaat voor de Obligatiehouder het risico dat hij/zij voor het vrijgekomen bedrag niet, dan wel niet tijdig een vergelijkbare en passende herbelegging kan vinden en uiteindelijk met een lager rendement genoegen moet nemen dan het rendement dat de Obligatiehouder behaald zou hebben indien de Obligaties niet vervroegd zouden zijn afgelost.

Herfinancieringsrisico

DanZep Hotels heeft een koopoptie om het Vastgoedobject te kopen en te verwerven voor een vooraf vastgestelde prijs. DanZep Hotels heeft het recht deze koopoptie gedurende de periode 8 maart 2020 tot 8 maart 2022 uit te oefenen.

Indien DanZep Hotels haar koopoptie uitoefent gedurende de uitoefeningsperiode, zal All-In Fund met de opbrengsten die zij hieruit ontvangt tot Reguliere Aflossing dan wel tot Vervroegde Aflossing overgaan.

Mocht DanZep Hotels geen gebruik maken van de koopoptie, dan zal All-In Fund op zoek dienen gaan naar alternatieven om tot aflossing van de Obligatielening over te gaan. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende mogelijkheden:

  • verkoop van het Vastgoedobject aan een andere (institutionele) marktpartij;
  • herfinanciering van het Vastgoedobject bij een bank of een (institutionele) marktpartij; of
  • herfinanciering van het Vastgoedobject door middel de uitgifte van een nieuwe obligatielening.

Indien dergelijke alternatieven in een voorkomend geval blijken te ontbreken of niet haalbaar blijken te zijn, bestaat het risico dat All-In Fund aan het einde van de Looptijd over onvoldoende financiële middelen beschikt om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen tegenover de Obligatiehouders onder de Obligatiehouders. Dit kan tot gevolg hebben dat de Obligaties van de Obligatiehouders door All-In Fund niet of slechts gedeeltelijk kunnen worden afgelost.

Risico’s eigen aan All-In Fund en haar onderneming

Tegenpartijenrisico

Het kan voorkomen dat tegenpartijen van All-In Fund (bijvoorbeeld leveranciers van All-In Fund) hun financiële verplichtingen tegenover All-In Fund niet, dan wel niet juist, dan wel niet volledig nakomen, waardoor de opbrengsten van All-In Fund minder dan verwacht zullen zijn. Zoals elke onderneming, loopt All-In Fund het risico dat een tegenpartij in een situatie kan komen te verkeren dat zij niet (geheel) aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit risico kan onder meer bestaan wanneer sprake is van een insolvabele tegenpartij.

Niet-nakoming door tegenpartijen van hun financiële verplichtingen tegenover All-In Fund, dan wel het niet juist of niet volledig nakomen van deze financiële verplichtingen tegenover All-In Fund, kan een beperking tot gevolg hebben voor All-In Fund om haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Faillissementsrisico

Voor Obligatiehouders bestaat het risico van faillissement en/of surséance van betaling van All-In Fund. Indien dit zich zou voordoen, verwezenlijkt het rentebetalings- en aflossingsrisico (zoals hiervoor is opgenomen).

Het risico van de afhankelijkheid van haar bestuursleden

Feitelijk is het functioneren en opereren van All-In Fund afhankelijk van de specifieke kennis en ervaring van haar statutaire bestuurder. Het wegvallen van dit bestuurslid zou kunnen betekenen dat die specifieke kennis en ervaring verloren gaat. Dit kan op de korte dan wel lange termijn een negatief effect hebben op de bedrijfsvoering en daarmee tevens op de financiële resultaten van All-In Fund.

Indien dit risico zich manifesteert kan dat tot gevolg hebben dat All-In Fund wordt beperkt in het nakomen van haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders.

Risico van potentiële tegenstrijdige belangen

Er kan, al dan niet in de toekomst, sprake zijn van (potentiële) belangenconflicten tussen de plichten van (de leden van) het Bestuur tegenover All-In Fund enerzijds en hun eigen belangen en/of andere verplichtingen anderzijds. Immers, indirect bestuurder van All-In Fund is All-In Group Holding, die op haar beurt ook weer de Lening All-In Group Holding heeft verstrekt aan All-In Fund. All-In Group heeft diverse belangen die potentieel tegenstrijdig kunnen zijn aan de belangen van All-In Fund en daarmee mogelijk ook de positie van de Obligatiehouders kan raken.

Immers, de uiteindelijke – enig - bestuurder met zeggenschap van zowel All-In Fund als All-In Group Holding is de heer F.T. (Frank) Vogel.

Bovengenoemd risico zou tot gevolg kunnen hebben dat All-In Fund als gevolg van een potentieel belangenconflict wordt beperkt in het nakomen van haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders.

Liquiditeitsrisico

All-In Fund is verantwoordelijk voor de verplichtingen tegenover de Obligatiehouders onder de Obligatielening, die voornamelijk bestaan uit de betaling van de aflossing van de Hoofdsom van en Rente op de Obligaties. Deze betalingen zullen worden voldaan uit de lopende operationele kasstromen van All-In Fund. Aangezien de lopende operationele kasstromen ook worden gebruikt ter financiering van de dagelijkse bedrijfsactiviteiten, kan het voorkomen dat bij een plotse stijging van de overige kosten voor de dagelijkse bedrijfsvoering All-In Fund te weinig liquide middelen tot haar beschikking heeft om aan haar lopende verplichtingen tegenover de Obligatiehouders onder de Obligatielening te voldoen. De overige bedrijfskosten bestaan vrijwel volledig uit fondskosten; (begroot op EUR 20.000,- per jaar, zijnde voornamelijk kosten voor het samenstellen en opmaken van de jaarrekening) en de kosten voor het bestuur van de Stichting Obligatiehouders (begroot op EUR 14.500,- per jaar. Bij een afwijking van de omzet / brutomarge van meer dan 16% aan de zijde van All-In Fund kan dit resulteren in een mogelijk liquiditeitstekort, waardoor All-In Fund mogelijk alsdan niet in staat is om aan haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Overige risico’s

Fiscaal risico

Door het meerjarige karakter van de investering is de invloed van de belastingheffing op All-In Fund en op het rendement van de Obligaties onzeker. All-In Fund kan geconfronteerd worden met een wetswijziging, nieuwe regelgeving of politieke besluitvorming, die financieel ongunstig voor de Obligatiehouders kan uitvallen. Door het meerjarige karakter van de belegging is de invloed van de belastingheffing op het rendement van de Obligaties onzeker. De fiscale behandeling van een Obligatie of een Obligatiehouder kan in de loop der jaren door wijziging van Nederlandse wetgeving dan wel nieuwe jurisprudentie negatief worden beïnvloed.

De fiscale positie van All-In Fund waaronder die van de Obligatielening is niet vooraf afgestemd met de belastingdienst. Indien de belastingdienst de gepresenteerde uitgangspunten niet volgt, kan dat leiden tot een negatieve invloed op de bedrijfsresultaten van All-In Fund, hetgeen een beperking tot gevolg kan hebben voor All-In Fund om aan haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen.

Algemene juridische risico’s

All-In Fund loopt risico’s wanneer tegen haar een rechtszaak aangespannen wordt. Ongeacht of dergelijke vorderingen ontvankelijk zijn, loopt All-In Fund de kans om financiële schade te lijden nu de uitkomst van gerechtelijke procedures veelal onzeker is. De verdediging in een dergelijke procedure is kostbaar en deze kosten kunnen vaak slechts ten dele op de wederpartij verhaald worden, zelfs wanneer All-In Fund in het gelijk wordt gesteld. Dit risico kan tot gevolg hebben dat de mogelijkheden voor All-In Fund om aan haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te voldoen, beperkt worden.

Politiek

Een onzekere factor is de invloed van de politiek. Onder politieke risico’s worden verstaan risico’s met betrekking tot stabiliteit en legitimiteit van politieke instituten, ordelijke opvolging van de politieke leiders, transparantie bij de economische besluitvorming, nationale veiligheid en geopolitieke risico’s. Genoemde risico’s kunnen een negatieve invloed hebben op de bedrijfsresultaten van All-In Fund, hetgeen All-In Fund mogelijk beperkt om aan haar betalingsverplichtingen (inclusief Hoofdsom en Rente) tegenover de Obligatiehouders te kunnen voldoen.

Factoren die van wezenlijk belang zijn om het aan de Obligaties verbonden marktrisico in te schatten

De Obligaties zijn niet voor alle beleggers een geschikte investering. Iedere potentiële belegger inde Obligaties moet de geschiktheid van die investering vaststellen in het licht van zijn eigen omstandigheden. Meer in het bijzonder dient iedere potentiële belegger onder meer:

  • voldoende kennis en ervaring van beleggen in obligaties en de markt van commercieel vastgoed om de Obligaties, de voor- en nadelen van het investeren in de Obligaties en de informatie die (door middel van verwijzing) is opgenomen in dit Prospectus, de Obligatievoorwaarden en Trustakte op waarde te kunnen beoordelen;
  • over voldoende kennis en ervaring te beschikken om, in context van zijn eigen financiële situatie, een belegging in de Obligaties te kunnen beoordelen, evenals de invloed hiervan op zijn totale beleggingsportefeuille;
  • in algemene zin een zeer offensief beleggingsprofiel te hebben. De Obligaties zijn niet geschikt voor beleggers met een neutraal tot een (zeer) defensief risicoprofiel;
  • over voldoende financiële middelen te beschikken om alle risico’s te dragen die gepaard gaan met een belegging in de Obligaties, waaronder begrepen de gevolgen van het intreden van risico’s verband houdende met zijn belegging, waarbij deze – in het ergste geval – zijn inleg en opvorderbaar, maar niet uitgekeerd, rendement volledig kan kwijtraken;
  • de voorwaarden bij de Obligaties volledig te begrijpen; en
  • in staat zijn om (zelfstandig of met behulp van een financieel adviseur) mogelijke scenario’s vast te stellen in relatie tot economische en andere factoren die de belegging kunnen beïnvloeden, alsmede het vermogen om daarmee verband houdende risico’s te dragen.
Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies