Risico's en belangrijke informatie

Inleiding
Investeren of beleggen in vastgoed kent een aantal risico’s. Het zich realiseren van bedoelde risico’s kan een nadelige invloed hebben op het geprognosticeerde rendement. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen en de mogelijkheid bestaat dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd, ofwel bij verkoop van hun Participaties gedurende de looptijd van de CV ofwel bij beëindiging van de CV (en uitkering van het saldo van de CV).

Het belangrijkste risico schuilt in het feit dat vastgoed en de huurders onderhevig zijn aan marktomstandigheden. Gaat het slecht met de economie dan is de kans groot dat het slechter gaat met de huurders en met commercieel onroerend goed. Het aanbod zoals omschreven in dit Prospectus is in het bijzonder gericht op Nederlandse particuliere beleggers. Om een belegging in vastgoed goed te kunnen beoordelen is het belangrijk dat de belegger zich ervan bewust is dat beleggen risico’s met zich meebrengt.

De meer specifieke risico’s worden hieronder kort beschreven. Het ultieme risico van een belegging in de CV is dat de volledige inleg van de Commanditaire Vennoten verloren gaat. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is onderstaande samenvatting van belang. In de onderstaande tekst zijn alle materiele risico’s beschreven.

Economische crisis
Op het moment van samenstelling van onderhavig Prospectus is nog steeds sprake van onrust op de financiële markten die reeds heeft geleid tot afwaardering van het vastgoed. Hoewel de (toekomstige) effecten van de onrust zich moeilijk laten voorspellen, is het mogelijk dat de onrust in de toekomst van invloed is op de CV. Het is mogelijk dat als gevolg van de aanhoudende onrust op de financiële markten de waarde van vastgoed verder daalt als gevolg van de afnemende financierbaarheid, solvabiliteit van huurders en/of verslechterde verhuuromstandigheden en voortschrijdende ontwikkelingen zoals thuiswerken of flexwerken waardoor er minder vraag zal zijn naar Nederlands commercieel onroerend goed.

Marktrisico
De waarde van commercieel vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur en de marktomstandigheden (vraag naar Nederlands commercieel onroerend, mate van leegstand, de financierbaarheid van beleggingsvastgoed, de aantrekkelijkheid van de locatie op langere termijn en dergelijke). De huurprijzen komen tot stand op basis van vraag en aanbod. In economisch slechtere tijden zullen de huur en de waarde van het onroerend goed (wat heeft een belegger over voor het onroerend goed?) dalen en zal de leegstand toenemen. Ook afgezien van de huur wordt de waarde van vastgoed bepaald door veranderingen in vraag en aanbod van vastgoed. Andere factoren die invloed kunnen hebben op de waarde van het vastgoed zijn de rentestand en de inflatie. De huidige instabiele situatie op de financiële markten kan bij aanhoudende onrust van verdere invloed zijn op de waarde van commercieel onroerend goed. Doordat de CV tot op heden uitsluitend belegt in Nederlands commercieel onroerend goed en geen internationale spreiding is aangebracht zullen het rendement- en het risicoprofiel van de CV grotendeels worden beïnvloed door de Nederlandse macro-economische ontwikkelingen. Het zich realiseren van bedoelde risico’s kan een nadelige invloed hebben op het geprognosticeerde rendement. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen en de mogelijkheid bestaat dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd, ofwel bij verkoop van hun Participaties gedurende de looptijd van de CV ofwel bij beëindiging van de CV (en uitkering van het saldo van de CV).

Daling Indirect Rendement Verkoopwaarderisico
Bij vervreemding van de Objecten kan de verkoopwaarde lager zijn dan aankoopprijs. De waarde bij verkoop van de Objecten is niet alleen afhankelijk van externe macro-economische factoren en de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar tevens van de lopende huurcontracten en de mogelijkheid om deze huurcontracten wederom voor een langere periode te verlengen. Deze factoren kunnen ertoe leiden dat de aangekochte Objecten slechts kunnen worden verkocht tegen een lagere prijs dan geprognosticeerd wat een negatief effect heeft op het Indirect Rendement (welk rendement negatief kan worden) en daarmee op het totale rendement voor de Participanten.

Verlies inleg
Indien de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen, bestaat de mogelijkheid dat het vastgoed van de CV gedwongen verkocht moet worden. De CV kan ook failliet gaan. Commanditaire Vennoten kunnen hierdoor hun gehele inleg kwijtraken. Dit is het ultieme risico van het participeren in de CV, mits de Commanditaire Vennoten zich onthouden van daden van beheer. Meer in het bijzonder geldt dat als de huur nagenoeg volledig wegvalt, het voortbestaan

van de CV, als gevolg van het niet kunnen nakomen van haar financiële verplichtingen (CV-Kosten), in gevaar kan komen. Deze situatie kan zich voordoen als meer dan 90% van de huur uitvalt.

Leegstandsrisico
Gemiddeld verhuizen bedrijven eens per vijf jaar. Jonge bedrijven verhuizen vaker dan bedrijven die al wat meer geworteld zijn. Ondernemingen expanderen en/of krimpen in. Dat betekent dat huurders periodiek evalueren of de gehuurde ruimte voldoet aan de toekomstplannen. Huurderwisselingen zijn inherent aan een vastgoedbelegging en leveren voor de verhuurder het nodige werk en kosten op. De gevolgen van een huurderwisseling kunnen negatief uitpakken. Als de markthuur lager is dan de huur van de vertrekkende huurder kan een lagere huur gerealiseerd worden. Tevens kan tijdelijke leegstand optreden zodat sprake is van gederfde huuropbrengsten

en niet door te berekenen huurderlasten (met name servicekosten). Nieuwe huurders kunnen wensen hebben ten aanzien van de voorzieningen. Om op deze wensen in te kunnen gaan is een periode van leegstand, na het vertrek van een huurder en als gevolg van verbouwing of renovatie ten behoeve van een nieuwe huurder, onvermijdelijk. Buiten het feit dat voor verbouwing of renovatie kosten moeten worden gemaakt, treedt inkomstenderving op als gevolg van de leegstand.

Een huurder kan failliet gaan waardoor hij zijn huurverplichtingen niet meer kan nakomen. Ook dit veroorzaakt leegstand en huuruitval. Indien huurderwisselingen optreden moet rekening worden gehouden met makelaarskosten teneinde nieuwe huurders aan te trekken.

In dit kader is het relevant dat de gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten 3 jaar en 5 maanden is. Dit betekent dat huurders na relatief korte tijd na aanvang van de CV kunnen besluiten om niet tot verlenging van de huur over te gaan waarna nieuwe huurders voor de betreffende Objecten gevonden zullen moeten worden. In dit kader is relatief jonge bedrijven zijn waardoor een relatief grotere neiging zal bestaan om na verstrijken van de huurperiode te vertrekken. Nieuwe huurders kunnen wellicht incentives eisen die een nadelig financieel gevolg hebben voor de huurinkomsten.

Dit risico kan een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waardeontwikkeling van de Participaties.

Debiteuren risico
De huurders worden bij het aangaan van de huurovereenkomst getoetst op betrouwbaarheid en betalingsmoraal. Bij organisaties als Graydon kan de kredietwaardigheid van de huurders worden onderzocht. Overigens moet gemeld worden dat dergelijke onderzoeken geen garanties voor de toekomst bieden. Er is in opdracht van de Beherend Vennoot een onderzoek uitgevoerd naar de kredietwaardigheid van de huurders door Graydon. Indien huurgaranties zijn verkregen is tevens de kredietwaardigheid van de garant onderzocht. Deze onderzoeken geven echter geen garantie dat huurders of de moedermaatschappijen in de toekomst ook nog kredietwaardig zijn. De huurders kunnen, voor- of nadat de Commanditaire Vennoten zijn toegetreden, failliet gaan.

Huurrisico
De verschillende risico’s zijn deels met elkaar vervlochten. In economisch slechtere tijden kunnen de huren na expiratie van de huurcontracten onder druk komen te staan. De leegstand kan toenemen en de waarde van de Objecten kan wellicht daarvan de nadelige gevolgen ondervinden. Het Direct Rendement is gebaseerd op de huurinkomsten minus de CV-Kosten.

Indien door een verslechterende economie een afname van de huuropbrengst of leegstand optreedt, heeft dit gevolgen voor het Direct Rendement en het Indirecte Rendement. In een dalende markt kunnen de huurinkomsten dalen. Ook van belang is de indexering die gehanteerd wordt. Indien de inflatie lager is dan de gehanteerde index in de prognoseberekeningen van 2,0% (vanaf 2017) zal het Direct Rendement afnemen. Indien leegstand optreedt, kan dit een nadelige invloed hebben op het Indirect Rendement van de Objecten aangezien de verkoopprijs en de waardering van de Objecten een directe afgeleide is van de huuropbrengsten.

Dit risico kan een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waardeontwikkeling van de Participaties.

Onderhoudsrisico
De onderhoudskosten ten laste van de CV zijn, in verband met de goede staat van de Objecten de eerste drie jaar op nihil begroot. Daarna wordt een onderhoudsreservering aangehouden van 3% van de ontvangen huur. Desalniettemin kunnen de kosten van onderhoud van de Objecten ten laste van de CV onverwacht zoveel hoger uitvallen dat het Direct Rendement lager uitvalt dan geprognosticeerd.

Als de Objecten niet goed worden onderhouden, kan dat een negatief effect hebben op de waarde ervan. De kosten van onderhoud en/of de negatieve effecten op de waarde van de Objecten bij het niet goed onderhouden van de Objecten komen ten laste van het vermogen van de CV en hebben een negatief effect op het rendement voor de Participanten.

Kostenrisico
De geprognosticeerde CV-Kosten kunnen hoger uitvallen. Dit risico kan een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waardeontwikkeling van de Participaties.

Juridisch risico
De juridische (waaronder civielrechtelijke en toezichtrechtelijke) en fiscale behandeling van de CV kan buiten de macht van de CV of de Beheerder veranderen, met als gevolg oplopende kosten en andere nadelige consequenties voor de CV in verband met het doorvoeren van aanpassingen aan nieuwe regels alsmede met het doorlopend voldoen aan nieuwe regels.

Daarnaast kan het zijn dat de CV in juridische procedures verwikkeld raakt met dienstverleners, Participanten, de verkoper van de Objecten of andere partijen met alle kosten van dien. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor het rendement en in het uiterste geval lijden tot verlies van de inleg.

Het is ook mogelijk dat wetgeving verandert waardoor bijvoorbeeld de CV sneller en makkelijk aansprakelijk kan worden gehouden en sneller kan worden veroordeeld tot het vergoeden van bepaalde kosten die eerder niet voor rekening van een gebouweigenaar zou zijn gekomen.

Fiscaal risico
Het wijzigingsrisico met betrekking tot belastingregimes houdt op hoofdlijnen in dat de overheid de belastingwetgeving in ongunstige zin voor de CV verandert, waardoor de waarde van de beleggingsportefeuille en/of de waarde van het eigen vermogen van de CV op een of andere wijze negatief worden beïnvloed. Het is niet uitgesloten dat de wet of wetsinterpretatie verandert al dan niet met terugwerkende kracht. Daarnaast kan de fiscale behandeling van een Participant of Participatie in de loop der jaren wijziging van fiscale regelgeving en/ of fiscale jurisprudentie negatief worden beïnvloed.

Het is daardoor mogelijk dat additionele belastingen verschuldigd worden, inclusief eventuele bronheffingen met betrekking tot betaalbaar gestelde uitkeringen, die niet voorzienbaar waren ten tijde van het uitbrengen van het prospectus of ten tijde van aankoop, waardering of verkoop. Te denken valt onder andere aan de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, omzetbelasting, overdrachtsbelasting, successierechten en dergelijke.

Verhandelbaarheid/Liquiditeit Participaties (lock-up risico)
De CV kwalificeert als een closed-end beleggingsinstelling. Dit houdt onder andere in dat de CV niet gehouden is de Participaties weer in te kopen. De Commanditaire Vennoot dient zelf een koper voor zijn/ haar Participatie te vinden. De Beherend Vennoot zal hierbij behulpzaam zijn. De Participaties in de CV zijn daardoor slecht verhandelbaar. De markt voor het aan- en verkopen van Participaties is niet groot, mede omdat er ook toestemming vereist is van alle andere Commanditaire Vennoten in de CV. Dat wil in de praktijk nog wel eens moeilijk zijn. Hierbij is relevant dat de looptijd van de CV en de deelname van de Commanditaire Vennoten in beginsel voor onbepaalde tijd is. De illiquiditeit van de Participaties kan een drukkend effect hebben op de waarde ervan.

Politieke risico
Een onzekere factor bij vastgoedbeleggingen en beleggen in zijn algemeen is de politiek. Met betrekking tot de bepalingen ten aanzien van bodemverontreiniging, de bestemmingsplannen, de huurbescherming, de fiscaliteit (waaronder de regelgeving ten aanzien van de afschrijvingen op vastgoed in de vennootschapsbelastingsfeer, BTW, onroerendezaakbelasting en de heffingsgrondslag box III in de inkomstenbelastingsfeer) en ook de toezichtwetgeving (Wft en AIFMD) heeft de politiek de nodige gevolgen gehad voor vastgoedbeleggingen in het algemeen. Het is mogelijk dat wetgeving ten aanzien van vastgoedbeleggingen in de toekomst aangepast wordt, waardoor ook onvoorziene nadelen voor de CV kunnen optreden.

Calamiteitenrisico
Brand- en waterschade kan onder meer een negatieve invloed hebben op de huuropbrengsten en de waarde van de Objecten. Daarnaast kunnen dergelijke calamiteiten onvoorziene kosten met zich meebrengen om de schade te herstellen. De CV zal zich hiertegen verzekeren via de VvE’s waar zij onderdeel van uit maakt. Deze verzekering zal de schade aan de Objecten grotendeels dekken maar misschien wordt niet alle schade vergoed. Eventuele huurderving bij leegstand is niet te verzekeren. Op veel verzekeringspolissen is ook een eigen risico van toepassing.

Inflatierisico
De ontwikkeling van de huuropbrengsten is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Het risico bestaat dat de inflatie zal dalen ten opzichte van het huidige niveau, waardoor de huuropbrengsten voor de CV minder hard zullen stijgen.

De hoogte van de inflatie heeft ook gevolgen voor het kostenniveau voor de CV. Over het algemeen zullen de kosten stijgen bij een hogere inflatie. Het risico bestaat dat de kosten voor de CV hoger zullen uitvallen als gevolg van de inflatie.

Het Direct Rendement is berekend op basis van een inflatiepercentage van 2,0% gerekend vanaf 2017. Als de inflatie gemiddeld 1% blijft dan zal het Direct Rendement lager zijn dan geprognosticeerd (6,7% i.p.v. 6,9%). Als de inflatie gemiddeld 3% bedraagt dan zal het Direct Rendement hoger zijn dan geprognosticeerd (7,1% i.p.v. 6,9%). Zie voor een toelichting paragraaf 5.4.2. en 5.4.4.

Concentratierisico
De Objecten van de CV worden gehouden in Nederlands commercieel vastgoed. Dit kan een concentratierisico tot gevolg hebben. Indien in Nederland zich situaties voordoen op bijvoorbeeld politiek, financieel of economisch gebied die van invloed zijn op de Objecten dan kan dit een negatief resultaat hebben op het rendement van de CV. Daarnaast kan beleggen in het segment kantoren en/of winkels een concentratierisico tot gevolg hebben. Indien er in een bepaald segment van de onroerendgoedmarkt zich problemen voordoen kan dit nadelige gevolgen hebben voor de CV. Dit kan van negatieve invloed zijn op het Directe en Indirecte Rendement van de CV en haar Commanditaire Vennoten.

Spreidingsrisico
Een Participatie in de CV is een belegging in acht appartementsrechten en zestien parkeerplaatsen aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam met kantoor- en winkelunits. Dat is een zeer beperkte spreiding op slechts een locatie. Beleggers dienen derhalve zelf een risicospreiding aan te brengen door verschillende beleggingen in hun portefeuille op te nemen zodat sprake is van een verantwoorde spreiding binnen de beleggingsportefeuille. De Beheerder en/of de Beherend Vennoot adviseert daarin niet. Het is dus raadzaam dat de aanstaande Commanditaire Vennoten extern advies inwinnen over de gewenste en noodzakelijke risicospreiding binnen de portefeuille.

Risico’s samenhangend met de Beherend Vennoot en/of Beheerder
Het vermogen van de Beherend Vennoot en/of Beheerder om het beleggingsrendement te realiseren, zoals geprognosticeerd in dit Prospectus, is mede afhankelijk van kwaliteit, deskundigheid en inzet van de Beherend Vennoot en/of Beheerder van de CV. Het verlies van een of meer directeuren en andere sleutelfiguren of het faillissement van de Beherend Vennoot en/of Beheerder kan negatieve gevolgen hebben voor het vermogen van de Beherend Vennoot en/of Beheerder om de CV te besturen.

Besluitvormingsrisico
Het kan voor komen dat de vergadering van Vennoten een besluit neemt, bijvoorbeeld het besluit om de Objecten te verkopen, dat niet in het belang is of hoeft te zijn van een individuele Vennoot.

Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies