Risico's

Begrippen in deze paragraaf die beginnen met een hoofdletter hebben de betekenis die daaraan is gegeven in het Prospectus, hoofdstuk 4 Definities.

Beleggen brengt risico’s met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is het onderstaande van belang. Deze risico’s kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement, waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.

Niet alle mogelijke risico’s zijn in dit hoofdstuk opgenomen zoals bijvoorbeeld tegenpartijrisico’s of boetes bij het niet voldoen aan de wettelijke verplichtingen. Alleen de risico’s waarvan de Beheerder inschat dat deze van materieel belang zijn voor een geïnformeerde beleggingsbeslissing, zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Daarnaast kunnen er materiële risico’s zijn die thans onbekend zijn en kunnen er risico’s zijn die op dit moment niet materieel zijn die eveneens negatieve gevolgen kunnen hebben voor de waarde van uw belegging en de rendementen daarop.

De risico’s zijn naar bron en aard onderverdeeld in een beperkt aantal categorieën.

2.1 Risico bij beleggingsstructuur

In deze categorie zijn risico’s opgenomen die voortvloeien uit de juridische structuur van het Fonds. Op de Emissiedatum worden Participaties op naam uitgegeven aan de Participanten tegen een vaste uitgifteprijs. De Participaties zijn effecten als bedoeld in artikel 1:1 Wft, in de definitie van 'effect' onder a (een met een aandeel gelijk te stellen verhandelbaar recht).

Niet-gespreid beleggen is risicovol.

De belegger kan door spreiding van zijn beleggingen voor de eigen persoonlijke financiële situatie de verhouding tussen risico en verwacht rendement terugdringen. Als het volledige vermogen wordt belegd in één belegging en die belegging gaat verloren, dan heeft dat grote negatieve gevolgen voor de persoonlijke financiële situatie. Het Fonds belegt weliswaar in vier Objecten, maar er is slechts een beperkt aantal huurders en de Objecten betreffen zorgwoningen waarvan de inkomsten en waarde afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de markt van de particuliere woonzorg, waaronder wet- en regelgeving op dat vlak en de financiering van de particuliere woonzorg (zie ook het laatste risico in hoofdstuk 2.4). Bij een goed gespreide beleggingsportefeuille zou de impact, hoewel afhankelijk van de mate van spreiding, kleiner zijn omdat het een klein(er) deel van het vermogen raakt. Het is dan ook af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Beleggen in het Fonds kan passend zijn als het een onderdeel is van een gespreid belegde portefeuille. Beleggen in het Fonds brengt risico’s met zich mee waardoor de waarde van de belegging kan dalen en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Het maximale verlies dat de Participant kan lijden is het bedrag van zijn deelname (inclusief Emissiekosten).

De Participaties zijn beperkt verhandelbaar. Er is een risico dat ze tussentijds niet zijn te verkopen.

De Participaties zijn niet beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. Hoewel de Participaties verhandelbaar zijn in de zin van de Wft, kunnen de mogelijkheden in de praktijk beperkt zijn. Overdracht van Participaties is uitsluitend mogelijk via inkoop van Participaties door het Fonds gevolgd door uitgifte. Daar ligt in de praktijk ook de belangrijkste beperking. Want inkoop zal alleen plaatsvinden als hetzelfde aantal Participaties gelijktijdig of volgtijdelijk (kunnen) worden uitgegeven aan een andere belegger. Het Fonds is niet verplicht om op verzoek Participaties in te kopen (het Fonds heeft een closed-end karakter). Participanten dienen er rekening mee te houden dat (feitelijke) verhandeling van Participaties nauwelijks mogelijk is en mogelijk langer aan hun belegging vastzitten dan voorzien of wenselijk is. Voorts kan de beperkte verhandelbaarheid van de Participaties een drukkend effect hebben op de waarde ervan. De beperkte verhandelbaarheid van de Participaties zal namelijk voor een belegger die voornamelijk interesse heeft in liquide of eenvoudig te verhandelen beleggingen, er hoogstwaarschijnlijk toe leiden dat die belegger minder geld over heeft voor een Participatie.

De looptijd van het Fonds kan langer zijn dan de beoogde 10 jaar. Daardoor bestaat het risico dat de belegger langer aan de belegging is gebonden dan voorzien of wenselijk is.

De feitelijke looptijd van het Fonds kan langer zijn dan de beoogde looptijd, indien door (markt)omstandigheden de verkoop van de Objecten met een goed rendement niet haalbaar blijkt of de Participanten niet instemmen met een verkoop van de Objecten. Daarom dient elke belegger voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de (eventueel langere dan) beoogde looptijd van het Fonds en de beperkingen in de mogelijkheden tot overdracht van de Participaties; dit kan tot gevolg hebben dat de belegger langer aan deze belegging is gebonden dan verwacht of gewenst is. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat een Participatie niet ‘verzilverd’ kan worden op het moment dat dit, gezien de persoonlijke financiële situatie, wenselijk of zelfs noodzakelijk is.

Het Fonds en betrokkenen handelen in het belang van de gezamenlijke Participanten. Dat kan in strijd komen met het belang van een individuele Participant.

De Participaties worden uitgegeven onder de voorwaarden als bepaald in de Fondsvoorwaarden. Op grond van de Fondsvoorwaarden zijn bepaalde besluiten voorbehouden aan de Beheerder, de Stichting en/of de (Algemene) Vergadering van Participanten. De Beheerder en de Stichting zijn gehouden in het belang van de Participanten te handelen. Ook de Bewaarder is gehouden met haar controlerende taak in het belang van de Participanten te handelen. Het handelen ‘in het belang van de Participanten’ ziet op het belang van de gezamenlijke Participanten. Het belang van de gezamenlijke Participanten kan anders zijn dan het belang van een of meerdere individuele Participanten. Het risico bestaat dat het belang van een of meerdere individuele Participanten moet wijken voor het belang van de gezamenlijke Participanten. Op de besluiten die zijn voorbehouden aan de (Algemene) Vergadering van Participanten is een soortgelijk risico van toepassing. In die vergaderingen geeft elke Participatie recht op één stem en besluiten worden genomen met (een gewone of gekwalificeerde) meerderheid van stemmen. Wordt een besluit met de vereiste meerderheid aangenomen, dan geldt dat besluit voor alle Participanten, ook voor de Participant die heeft tegengestemd. Met een dergelijk besluit en de uitvoering daarvan wordt niet noodzakelijkerwijs het belang van elke individuele Participant het beste gediend, omdat het belang van de gezamenlijke Participanten anders kan zijn dan het belang van de individuele Participant.

2.2 Marktrisico

De marktwaarde bij verkoop van de Objecten en de huuropbrengsten bij nieuw af te sluiten huurovereenkomsten zijn in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden en de macro-economische ontwikkelingen daarin.

De waarde van de Objecten kan dalen en leiden tot een lager of zelfs negatief rendement.

De marktwaarde bij verkoop van de Objecten en daarmee de mogelijkheid tot verkoop van de Objecten met een goed rendement is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden en de macro-economische ontwikkelingen. Indien de marktwaarde van vastgoed daalt, zal dit een negatieve invloed kunnen hebben op de waarde en verkoopmogelijkheid van de Objecten, wat ertoe kan leiden dat het door de Participanten bijeengebrachte kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren gaat. Indien door waardedaling de verkoopopbrengst van de Objecten met 20% zou dalen ten opzichte van de geprognosticeerde verkoopopbrengst in het neutrale scenario na 10 jaar, zou 20% van het door de Participanten bijeengebrachte kapitaal verloren gaan.

De huurinkomsten zullen gekoppeld zijn aan de inflatie. Bij een lagere inflatie dan gemiddeld 2% per jaar zullen de huurinkomsten en mogelijk de verkoopopbrengst uit de Objecten lager zijn dan geprognosticeerd.

In de huurovereenkomsten met de zorgaanbieders in de Objecten in Rotterdam en Den Haag alsmede met de individuele huurders van de zorgwoningen in Lochem zal een huurindexering volgens de door het Centraal Bureau voor de Statistiek te berekenen prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (consumenten prijsindexcijfer (CPI)) gelden. In de rendementsprognoses is rekening gehouden met een gemiddelde inflatie van 2% per jaar. Een lagere inflatie zal resulteren in lagere huurontvangsten en een lager Exploitatieresultaat waardoor ook de winstuitkeringen lager zullen zijn. Een lagere inflatie heeft verder mogelijk een negatief effect op de waarde van de Objecten, om de eenvoudige reden dat de lagere huurontvangsten bij een lagere inflatie tot gevolg hebben dat met de Objecten minder rendement is te behalen; een belegging die minder rendement opbrengt is in beginsel minder waard dan een belegging die meer rendement opbrengt. Bij een gemiddelde inflatie gedurende het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds van tien jaar van 1,5% in plaats van 2%, zoals geprognosticeerd, neemt het gemiddelde Exploitatierendement met 0,2%-punt af tot 5,8% per jaar en de marktwaarde van de Objecten zal naar verwachting dalen met 4,8% ten opzichte van de geprognosticeerde marktwaarde bij verkoop na tien jaar. Dit zou leiden tot een lager Totaalrendement voor de Participant van 6,3% per jaar ten opzichte van het geprognosticeerde Totaalrendement van 7,4% per jaar.

Niet alle Objecten zijn zonder of tegen geringe kosten alternatief aan te wenden.

De Objecten in Lochem betreffen zelfstandige appartementen met zelfstandige voorzieningen. De huurders van deze appartementen bepalen zelf of ze zorg aan huis inkopen. Deze appartementen - de Objecten in Lochem - zijn niet specifiek ingericht op het verlenen van zorg. De Objecten in Lochem zijn zonder of tegen geringe kosten alternatief aan te wenden voor ‘reguliere’ bewoning, dat wil zeggen bewoning door anderen dan ouderen. Voor de Objecten in Rotterdam en Den Haag is dat anders. Die Objecten betreffen onzelfstandige woningen die niet zonder meer alternatief zijn aan te wenden voor, bijvoorbeeld, bewoning door anderen dan ouderen met een grote zorgbehoefte. Als de Objecten in Rotterdam en Den Haag niet langer verhuurd kunnen worden als zorgwoningen, bijvoorbeeld vanwege wijzigingen in de wet- en regelgeving of beleid op het vlak van (de financiering van) particuliere woonzorg, dan zal de marktwaarde van die Objecten dalen wat een negatief effect heeft op het rendement voor de Participanten. De markt- of verkoopwaarde zal dan dalen omdat een koper kosten zal moeten maken om deze Objecten te verbouwen, om ze geschikt te maken voor een andere bestemming. De omvang van het negatieve effect op het rendement hangt af van de kosten die de koper voor een verbouwing moet maken. Die omvang is op voorhand niet te voorspellen, maar kan aanzienlijk zijn.

2.3 Kredietrisico

De hypothecaire lening vormt een essentieel onderdeel bij dit product maar brengt verschillende effecten en risico’s met zich mee.

De looptijd van de hypothecaire lening is korter dan het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds (10 jaar). Er is een risico dat herfinanciering niet lukt of anderszins ten koste gaat van het rendement.

De hypothecaire lening heeft een looptijd van zeven jaar. Het risico bestaat dat na afloop van de overeengekomen looptijd van de hypothecaire lening de Objecten nog niet zijn verkocht en geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten of alleen kan worden afgesloten tegen een hogere rente dan waar de prognose van uitgaat. Indien geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten ontstaat het risico dat de Objecten gedwongen moeten worden verkocht. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een vrijwillige (reguliere) verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement met mogelijk een verlies van de inleg van de Participanten. Kan een nieuwe hypothecaire lening alleen worden afgesloten tegen een hogere rente dan waarmee in de prognose rekening is gehouden, zal dat eveneens een negatieve invloed hebben op het rendement. In de rendementsprognose is rekening gehouden met een hogere rente na de rentevast periode van zeven jaar, namelijk van 3,5% per jaar. Indien tegen die tijd, na zeven jaar, een rente van 4,5% zou worden overeengekomen, zou het gemiddelde Exploitatierendement met 5,7% per jaar lager uitkomen dan het geprognosticeerde gemiddelde Exploitatierendement en het Totaalrendement afnemen tot 7,1% per jaar in plaats van het geprognosticeerde Totaalrendement van 7,4% per jaar. Voor de rendementsprognose is het uitgangspunt dat bij het eindigen van de looptijd van de hypothecaire lening van zeven jaar, de hypothecaire lening bij de huidige financier wordt verlengd voor een periode van drie jaar. Het is niet uit te sluiten dat verlenging van de hypothecaire lening bij de huidige financier niet slaagt. Slaagt die verlenging niet, dan is er een aanzienlijk risico dat het Fonds bij de herfinanciering extra kosten moet maken, zoals afsluitprovisie, kosten voor taxatie van de Objecten, notariskosten en kosten voor een eventuele renteswap om de rente vast te leggen. Die kosten hebben een negatief effect op het rendement voor de Participanten. Voor het afsluiten van een herfinanciering bij een andere dan de huidige financier worden de genoemde extra kosten begroot op in totaal 1% van de hypothecaire lening. Indien het Fonds deze extra kosten zou moeten betalen, leidt dat tot een lager gemiddeld Exploitatierendement van 5,9% ten opzichte van het geprognosticeerd gemiddeld Exploitatierendement van 6,0%.

Als niet aan de voorwaarden van de hypothecaire lening wordt voldaan, kan dat ten koste gaan van het rendement of zelfs leiden tot verlies van de belegging.

In de hypothecaire leningsovereenkomst zijn afspraken vastgelegd met betrekking tot volledige en tijdige betaling van rente en aflossingen en aan de bank te verstrekken informatie, zoals bijvoorbeeld rapportage, taxatieverslagen en bestuurlijke wijzigingen. Daarbij zijn een maximum Loan To Value (LTV, de verhouding tussen de hoofdsom van de hypothecaire lening en de waarde van de Objecten) en een Debt Service Coverage Ratio (DSCR, de verhouding tussen enerzijds het Exploitatieresultaat van het Fonds en anderzijds de rente en aflossingsverplichtingen onder de hypothecaire lening) overeengekomen waarbinnen het Fonds moet opereren. Het niet voldoen aan de financieringsvoorwaarden kan gevolgen hebben voor de hoogte van de afgesproken rente en aflossing en in het ergste geval kan de bank de hypothecaire lening voortijdig beëindigen en gehele aflossing eisen. Daarbij bestaat het risico dat de Objecten gedwongen moeten worden verkocht. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een vrijwillige (reguliere) verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement met mogelijk een verlies van de inleg van de Participanten. Indien uit het taxatierapport ultimo 2024 blijkt dat de LTV, op basis van de overeengekomen terugbetaling van 0,51% per jaar, per 1 juli 2027 boven 50% gaat uitkomen, dan moet de vrije kasstroom in de periode 1 juli 2025 tot 1 juli 2027 als extra terugbetaling op de lening gebruikt worden. De LTV zal bij een waardestijging van de Objecten tot ultimo 2024 van minder dan gemiddeld 0,2% per jaar ten opzichte van de bij aankoop getaxeerde waarde (k.k.), rekening houdend met de reguliere aflossingen tot aan 1 juli 2027, de grens van 50% overschrijden. Indien dit risico per ultimo 2024 zou intreden en daardoor het Fonds vanaf 1 juli 2025 tot 1 juli 2027 deze extra aflossingen zou moeten doen waardoor er vanaf 1 juli 2025 tot 1 juli 2027 geen direct rendement voor de beleggers zal kunnen worden uitgekeerd, komt het gemiddeld Direct Rendement met 4,4% lager uit dan de prognose (5,5%).

De Rentekosten na zeven jaar zijn onzeker. Hogere Rentekosten na zeven jaar leiden tot een lager rendement.

De kosten voor de hypothecaire lening zijn in de rendementsprognoses een belangrijke factor. Het Fonds heeft de hypothecaire rente vastgelegd op 2,24% per jaar voor een looptijd van zeven jaar. Over de rentecondities na afloop van de hypothecaire lening (na zeven jaar) kan op dit moment geen concrete uitspraak worden gedaan; de rentecondities kunnen alsdan minder gunstig zijn dan die waarvan is uitgegaan in de rendementsprognoses. Een hoger rentetarief (inclusief de door de bank te berekenen kredietopslagen) dan het voor de geprognosticeerde rendementen gehanteerde rentetarief na de eerste zeven jaar van 3,5% zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement. Het Fonds heeft dan immers meer kosten, en het meerdere aan kosten kan niet aan de Participanten worden uitgekeerd. De negatieve invloed kan materieel zijn, afhankelijk van de afwijking van de feitelijke vastgelegde rente ten opzichte van de in de rendementsprognoses gehanteerde rente. Indien een rente van 4,5% per jaar in plaats van 3,5% per jaar zou worden overeengekomen, zou het gemiddelde Exploitatierendement met 5,7% per jaar lager uitkomen dan het geprognosticeerde gemiddelde Exploitatierendement (6,0%) en het Totaalrendement afnemen tot 7,1% per jaar in plaats van het geprognosticeerde Totaalrendement van 7,4% per jaar.

Een stijgende hypotheekrente kan een negatief effect hebben op de waarde van de Objecten en daarmee op het rendement.

Tevens kan de hypotheekrente van invloed zijn op de waarde van de Objecten. Een opvolgende belegger zal namelijk eisen stellen aan het rendement dat met de Objecten kan worden behaald. Indien de Objecten worden gefinancierd met een hypothecaire lening, zal een hogere rente leiden tot meer kosten en minder rendement. Dat lagere rendement zal die belegger willen compenseren door een lagere koopprijs te bieden. Dit zal dan voor het Fonds en de Participanten een negatief effect op het rendement hebben. Indien de hypotheekrente na tien jaar zou stijgen naar 5,0% per jaar en een opvolgende belegger eveneens 5,5% Direct Rendement per jaar zou willen behalen, zou de koopprijs voor de Objecten zodanig lager zijn dat het gemiddeld Indirect Rendement uitkomt op -1,7% per jaar in plaats van het geprognosticeerde gemiddeld Indirect Rendement van 1,9% per jaar. Dat betekent dat het Fonds uit de verkoopopbrengst na tien jaar slechts 83% van de ingelegde gelden van de Participanten zou kunnen terugbetalen. Dat komt neer op een Totaalrendement van 4,0% per jaar in plaats van het geprognosticeerde Totaalrendement van 7,4% per jaar.

Aflossing van de hypothecaire lening vóór het eindigen van die lening kan leiden tot een boete die ten koste gaat van het rendement.

Door wijzigingen in de rentestand op de geld-/kapitaalmarkt kan bij vervroegde aflossing van de hypothecaire lening (dat is aflossing voor de datum waarop het vaste rentetarief afloopt) een boeterente verschuldigd zijn. De boeterente wordt berekend op de contante waarde van het verschil tussen de overeengekomen vaste rente en de kapitaalmarktrente voor vergelijkbare resterende rentevast perioden op het moment van de vervroegde aflossing. Vervroegde aflossing kan dan ook een negatief effect hebben op het rendement voor de Participanten. Indien bijvoorbeeld in jaar 4 wordt afgelost, oftewel drie jaar voordat het vaste rentetarief afloopt en de rente op de geld-/kapitaalmarkt is op dat moment 0,5%, dan bedraagt de boeterente het contant gemaakte verschil tussen 2,24% en 0,5% over de resterende drie jaren. Dat is een bedrag van circa € 890.000. Dit bedrag komt ten laste van het verkoopresultaat van de Objecten. Ten gevolge van het lagere verkoopresultaat na vier jaar, zou het Totaalrendement uitkomen op 4,3% waardoor het Fonds uit deze verkoopopbrengst slechts 88% van de door de Participanten ingelegde gelden zou kunnen terugbetalen. Hierbij zij vermeld dat een verkoop van de Objecten na vier jaar slechts overwogen wordt, indien de verkoopopbrengst na betaling van de boeterente zodanig hoog is, dat daaruit alle gehele ingelegde gelden kunnen worden terugbetaald aan de Participanten. Indien een verwachte verkoopopbrengst voor afloop van de rentevast periode (van zeven jaar) daarvoor onvoldoende zou zijn, zal niet snel worden overwogen om voor de afloop daarvan over te gaan tot verkoop van de Objecten met boeterente tot gevolg.

2.4 Exploitatierisico

In deze categorie zijn risico’s opgenomen die de exploitatie en het Exploitatieresultaat van de Objecten negatief kunnen beïnvloeden, voor zover deze niet reeds hiervoor zijn beschreven. Lagere Exploitatieresultaten kunnen ook de waarde van de Objecten negatief beïnvloeden, omdat een opvolgende belegger het lagere Exploitatierendement uit de Objecten zal willen compenseren met een lagere koopprijs. Het kredietrisico, dat samenhangt met de hypothecaire lening bij dit product en het risico van verlies van vermogen bij niet-gespreid beleggen, dat samenhangt met het beleggen in de Objecten met een beperkt aantal huurders en waarvan de inkomsten en waarde afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de markt van de particuliere woonzorg, vergroten het exploitatierisico. Het kredietrisico kan immers leiden tot extra kosten die ten koste gaan van het Exploitatierendement. Omdat het Fonds beperkt gespreid belegt - vier Objecten verspreid over drie gemeentes met een gering aantal huurders die uitsluitend zijn gericht op de woonzorg - zal een negatieve ontwikkeling in de Objecten (bijvoorbeeld milieuverontreiniging), in de directe omgeving van de Objecten (bijvoorbeeld de bouw van zorgwoningen die concurreren met de Objecten waardoor de interesse voor de Objecten afneemt en leegstand ontstaat) of wijzigingen in de wet- en regelgeving die ziet op de financiering van particuliere woonzorg of beleid op dat vlak (zoals bezuinigingen op de ouderenzorg wat tot gevolg kan hebben dat de kosten voor het wonen in de Objecten niet meer zijn op te brengen of waardoor de interesse in het bewonen van de Objecten afneemt), een grote negatieve impact kunnen hebben op het Exploitatierendement wat het Fonds niet kan compenseren met inkomsten uit andere beleggingen. Die negatieve impact kan tot gevolg hebben dat de belegging volledig verloren gaat.

Het Fonds is voor het rendement in grote mate afhankelijk van de huurinkomsten. Als huurovereenkomsten eindigen kan dat negatieve gevolgen hebben voor het rendement.

Het risico bestaat dat een of meer van de 40 individuele huurovereenkomsten voor de Objecten in Lochem en de huurovereenkomsten met de zorgexploitanten voor de Objecten in Rotterdam (Domus Magnus) en Den Haag (Valuas Groep) voortijdig eindigen. Daarmee ontstaat het risico dat door veranderende marktomstandigheden tegen minder gunstige voorwaarden kan worden (weder)verhuurd. Dit kan leiden tot lagere huurinkomsten en een lagere verkoopopbrengst wat een negatief effect zal hebben op het rendement voor de Participanten. Indien de totale huurontvangsten over de gehele exploitatieperiode steeds 15% lager uitkomen dan de prognose, zal het gemiddeld Exploitatierendement afnemen tot 5,1% ten opzichte van het geprognosticeerde gemiddelde Exploitatierendement van 6,0%. Ten gevolge van de 15% lagere huurontvangsten zal het Totaalrendement per jaar na afloop van het maximum van de beoogde looptijd uitkomen op 6,5%. Dit is lager dan geprognosticeerd (7,4%).

Als huurders de huur niet betalen, heeft het Fonds minder huurinkomsten en kan minder uitkeren aan de Participanten.

Huurders zijn verplicht om de huursom maandelijks vooruit te voldoen. Het debiteurenrisico doet zich voor wanneer de huurders te laat, gedeeltelijk of in het geheel niet betalen. Het directe gevolg is dat de liquiditeit van het Fonds lager is dan normaal en uitkeringen niet of slechts gedeeltelijk kunnen plaatsvinden en bij het uitblijven van betaling kan dit het Exploitatieresultaat blijvend negatief beïnvloeden. Het debiteurenrisico kan zich voordoen bij individuele huurders, en onder bijzondere omstandigheden bij alle of bepaalde categorieën van huurders. Voor zulke bijzondere omstandigheden kan worden gedacht aan de recente uitbraak van het coronavirus (COVID-19). Bij een vertienvoudiging van het geprognosticeerde debiteurenrisico, zijnde 10% van de Brutohuurontvangsten, zal het gemiddelde Exploitatierendement uitkomen op 5,0%. Dit is lager dan geprognosticeerd (6,0%). Voor de twee Objecten in Lochem zijn huurovereenkomsten gesloten met de individuele bewoners. Gelet op de hoge leeftijd van de gemiddelde bewoner van deze (zorg)woningcomplexen is het uitgangspunt dat de huurbetalingen door deze bewoners niet direct afhankelijk is van de beperkende maatregelen die de overheid heeft afgekondigd in verband met COVID-19. Deze bewoners zijn voor hun inkomen gewoonlijk niet afhankelijk van arbeid zoals bij een ZZP-er, ondernemer of werknemer maar van een pensioen en uitkeringen van de overheid die in beginsel niet of nauwelijks worden geraakt door bedoelde maatregelen. Voor de Objecten in Rotterdam en Den Haag ligt dat anders. Het Object in Rotterdam wordt en het Object in Den Haag is verhuurd aan zorgexploitanten. Indien door besmetting van het zorgpersoneel met COVID-19 de zorg in deze zorgcomplexen niet meer zou kunnen worden geleverd, kunnen de zorgexploitanten omzetverlies lijden waardoor zij mogelijk in liquiditeitsproblemen komen of zelfs failliet gaan. Dan ontstaat het risico dat ze de huur geheel of gedeeltelijk niet meer aan het Fonds kunnen betalen. Het Fonds dient dan een andere zorgaanbieder te contracteren, hetgeen enkele maanden zou kunnen duren, waardoor het exploitatierendement tijdelijk lager zal uit kunnen komen. Bij een huurderving over een periode van drie maanden voor deze twee Objecten vanaf het faillissement van beide zorgaanbieders tot aan nieuwe verhuur zal het gemiddelde Exploitatierendement dalen naar 5,8%. Dit is lager dan geprognosticeerd (6,0%). Indien deze periode van huurderving langer zou duren, bijvoorbeeld een half jaar, dan komt het gemiddeld Exploitatierendement uit op 5,6%. Bij een vertienvoudiging van het geprognosticeerde debiteurenrisico, zijnde 10% van de Bruto-huurontvangsten, zal het gemiddelde Exploitatierendement uitkomen op 5,0%. Dit is lager dan geprognosticeerd (6,0%). Indien deze periode van huurderving langer zou duren, bijvoorbeeld een half jaar, dan komt het gemiddeld Exploitatierendement uit op 5,7%.

Vastgoed heeft onderhoud nodig. De kosten voor het onderhoud kunnen tegenvallen. Hogere kosten leiden tot lagere uitkeringen.

Elk vastgoed heeft jaarlijks in meer of mindere mate te maken met onderhoud of met noodzakelijke aanpassingen om aan de eisen des tijds te blijven voldoen. Deze onderhoudsaspecten kunnen door een gedegen technische analyse bij aankoop in kaart worden gebracht. Niettemin bestaat het risico dat gedurende de bezitsperiode van de Objecten noodzakelijk onderhoud als gevolg van technische veroudering gepleegd moet worden in afwijking (zowel in omvang als in de tijd gezien) van een bij aankoop opgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Dat zal ten koste gaan van de resultaten van het Fonds, wat een negatieve invloed zal hebben op het rendement voor de Participanten. Indien deze instandhoudingskosten gedurende het maximum van de beoogde looptijd ieder jaar 20% hoger uitkomen dan geprognosticeerd, zal het gemiddelde Exploitatierendement 0,5%-punt lager uitkomen (zijnde 5,5%) dan geprognosticeerd (6,0%).

Wijzigingen in wet- en regelgeving of beleid kunnen negatieve gevolgen hebben voor het rendement.

Nieuwe wettelijke bepalingen of wijzigingen in bestaande wet- en regelgeving of beleid kunnen gevolgen hebben voor de resultaten van het Fonds. In het bijzonder geldt dat voor wet- en regelgeving die ziet op (de financiering van) particuliere woonzorg, zoals thans de Wet langdurige zorg (Wlz), op basis waarvan het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) een indicatie kan afgeven die leidt tot een vergoeding voor woonzorgkosten. Hoewel het kabinet Rutte III voor de periode 2018 – 2021 extra middelen voor ouderenzorg, waaronder extramurale zorg, beschikbaar heeft gesteld, is er geen garantie dat dit beleid na die periode of zelfs tijdens die periode niet zal wijzigen. Bezuinigingen op de ouderenzorg of meer specifiek op de extramurale zorg kan voor ouderen tot gevolg hebben dat zij de kosten voor het wonen in de Objecten niet meer kunnen betalen of de interesse in het bewonen van de Objecten afneemt, wat kan leiden tot verminderde inkomsten voor het Fonds of een lagere waarde van de Objecten en daarmee tot een lager rendement voor de Participanten.

Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies