Risico's

Beleggen brengt risico’s met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is het onderstaande van belang. Deze risico’s, alsmede andere (markt) omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.

Het is af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille. Het Fonds richt zich op particuliere en institutionele beleggers die beleggen in vastgoed(gerelateerde) producten.

Hoewel de Beheerder meent dat de risico’s als genoemd in dit hoofdstuk alle materiële risico’s betreffen, kunnen er materiële risico’s zijn die thans onbekend zijn en kunnen er risico’s zijn die op dit moment niet materieel zijn die eveneens negatieve gevolgen kunnen hebben voor de waarde van uw belegging en de rendementen daarop.

Tussentijdse tegenvallers en negatieve ontwikkelingen

Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognosticeerde uitkeerbare rendement in gevaar komen. Gedurende de looptijd van het Fonds wordt een liquiditeitsreserve aangehouden. Deze liquiditeitsreserve kan onder meer worden aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand. Er is evenwel een risico dat op enig moment de liquiditeitsreserve onvoldoende blijkt te zijn.

Voor de Participant kan een verlies optreden. In het bijzonder hebben de mate waarin de Objecten worden geconfronteerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds en de hoogte van de huurinkomsten die voortvloeien uit de Objecten, een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de hypothecaire financiering een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (van het totale investeringsbedrag voor de Objecten, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, zal door het Fonds circa 50,3% hypothecair worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de Participant kan lijden is het bedrag van zijn deelname (inclusief Emissiekosten).

Illiquiditeit van de Participaties

De Participaties zijn niet beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. Hoewel de Participaties verhandelbaar zijn in de zin van de Wft zijn de mogelijkheden beperkt. Overdracht van Participaties is uitsluitend mogelijk via inkoop van Participaties door het Fonds gevolgd door uitgifte. Echter inkoop zal slechts plaatsvinden voor zover deze Participaties gelijktijdig of volgtijdelijk (kunnen) worden uitgegeven aan een derde die zich bij de Beheerder heeft gemeld als geïnteresseerde belegger in het Fonds (of aan een Participant die zich bij de Beheerder heeft gemeld als geïnteresseerde voor aanvullende of extra Participaties). Het Fonds is niet verplicht om op verzoek van de Participant Participaties in te kopen (het Fonds heeft een closed-end karakter). Participanten dienen er rekening mee te houden dat (feitelijke) verhandeling van Participaties nauwelijks mogelijk is.

Verder kan de feitelijke looptijd van het Fonds langer zijn dan de beoogde looptijd, indien door (markt)omstandigheden de verkoop van de Objecten tegen gunstige of acceptabele voorwaarden niet haalbaar blijkt of de Participanten niet instemmen met een door de Beheerder voorgestelde verkoop. Daarom dient elke belegger voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de (eventueel langere dan) beoogde looptijd van het Fonds en de beperkingen in de mogelijkheden tot overdracht van de Participaties (beperkte liquiditeit van de Participaties); dit kan tot gevolg hebben dat de belegger langer aan deze belegging is gebonden dan verwacht of gewenst is. Voorts kan de illiquiditeit van de Participaties een drukkend effect hebben op de waarde ervan.

Verhuurrisico

Als een huurcontract expireert, kan de huurder zoals een particuliere woonzorgexploitant besluiten het huurcontract niet te verlengen. Ook kan een woonzorgexploitant (huurder) in betalingsproblemen komen of failliet gaan of kan een huurovereenkomst door opzegging eindigen. Bij het eindigen van een huurovereenkomst zal zo spoedig mogelijk een nieuwe particuliere woonzorgexploitant als huurder worden gezocht. Tenzij een nieuwe huurder is gevonden, kan het eindigen van een huurovereenkomst leiden tot lagere huurinkomsten, tot een lagere (verkoop)waarde van de Objecten en daarmee tot een negatief effect op het voor de Participanten te behalen rendement. De Objecten zijn in gebruik als woonzorgcomplexen. Hoewel de Objecten langjarig zijn verhuurd (tot en met respectievelijk 2033 en 2034) bestaat het risico dat om welke reden dan ook, een huurovereenkomst voortijdig gedurende de looptijd van het Fonds eindigt. Daarmee ontstaat het risico dat de Objecten niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kunnen worden (weder)verhuurd. Dit kan leiden tot lagere huurinkomsten dan geprognosticeerd en/of lagere marktwaarde van de Objecten, hetgeen een negatief effect zal hebben op het rendement voor de Participanten.

Met de hypothecair financier is een Debt Service Coverage- Ratio overeengekomen. Dat is een ratio waarmee wordt uitgedrukt wat de minimale Bruto-huurontvangsten verminderd met de Exploitatie- en Fondskosten moeten zijn ten opzichte van de rente- en aflossingsverplichtingen aan de hypothecair financier. De hypothecair financier test een keer per jaar (aan de hand van de gecontroleerde jaarrekening en huuroverzichten) of wordt voldaan aan deze ratio. De hypothecair financier heeft zich het recht voorbehouden om, indien een test niet zou slagen, hogere jaarlijkse aflossingen te verlangen of de financiering te beëindigen. Hogere aflossingen kunnen een (tijdelijk) negatief effect hebben op het uitkeerbare Direct Rendement gedurende de resterende looptijd van het Fonds. Bij beëindiging van de hypothecaire financiering ontstaat het risico dat de Objecten gedwongen verkocht moeten worden. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een vrijwillige verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het rendement voor de Participanten.

Rente- en financieringsrisico

De kosten voor de hypothecaire financiering zijn in de rendementsprognose een belangrijke factor. Hoewel het Fonds een swaption heeft afgesloten (zie hoofdstuk 8.3, Hypothecaire lening) waardoor zekerheid is verkregen dat het rentetarief met ingang van 1 juni 2018 gedurende de eerste 7 jaar ten hoogste 3,1% per jaar bedraagt, kan de hypotheekrente na afloop van de eerste zeven jaar (waarin de rente vast is) hoger zijn dan de rekenrente (4% per jaar) waarmee voor die periode rekening is gehouden in de rendementsprognose. De negatieve invloed van een hogere rente dan de geprognosticeerde rente kan materieel zijn en een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement, afhankelijk van de afwijking van de feitelijke vastgelegde rente ten opzichte van de in de rendementsprognoses gehanteerde rente. Ook kan een stijging van de hypotheekrente van invloed zijn op de waardeontwikkeling van de Objecten. Een stijgende rente kan het verkoopresultaat negatief beïnvloeden hetgeen een negatief effect op het rendement zal hebben.

Door wijzigingen in de rentestand op de geld-/kapitaalmarkt kan bij vervroegde aflossing van de hypothecaire financiering (dat is aflossing voor de expiratiedatum van de 7-jaars SWAP) een negatieve waarde van de SWAP verschuldigd zijn. De SWAP heeft een negatieve waarde indien de rentestand op het moment van vervroegde aflossing lager is dan de SWAPrente. De waarde van de SWAP wordt berekend op de contante waarde van het verschil tussen de overeengekomen SWAPrente en de kapitaalmarktrente voor vergelijkbare resterende rentevast perioden op het moment van de vervroegde aflossing. Vervroegde aflossing kan dan ook een negatief effect hebben op het rendement voor de Participanten.

De hypothecaire financiering zal een looptijd hebben van zeven jaar. Het risico bestaat dat na afloop van de overeengekomen looptijd van de hypothecaire financiering de Objecten nog niet zijn verkocht en geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten of alleen kan worden afgesloten tegen minder gunstige voorwaarden. Indien geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten ontstaat het risico dat de Objecten gedwongen moeten worden verkocht. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een reguliere verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement. Kan een nieuwe hypothecaire lening alleen worden afgesloten tegen minder gunstige voorwaarden, zal dat eveneens een negatieve invloed hebben op het rendement.

Voor de rendementsprognose is het uitgangspunt dat bij het eindigen van de looptijd van de hypothecaire financiering van zeven jaar, de hypothecaire financiering bij de huidige financier wordt verlengd voor een periode van drie jaar. Het is niet uit te sluiten dat verlenging van de hypothecaire financiering bij de huidige financier niet slaagt. Slaagt die verlenging niet, dan is er een aanzienlijk risico dat het Fonds bij de herfinanciering extra kosten moet maken, zoals afsluitprovisie, kosten voor taxatie van de Objecten, notariskosten en kosten voor een eventuele nieuwe renteswap om de rente vast te leggen. Die kosten hebben een negatief effect op het rendement voor de Participanten.

Marktwaarde- en verkooprisico

De marktwaarde bij verkoop van de Objecten en daarmee de mogelijkheid tot verkoop van de Objecten tegen gunstige voorwaarden is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden en de macro-economische ontwikkelingen daarin. Indien de marktwaarde daalt, zal dit een negatieve invloed kunnen hebben op de waarde en verkoopmogelijkheid van de Objecten, wat ertoe kan leiden dat het door de Participanten bijeen gebrachte kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren gaat. De hypothecaire financiering maakt een wezenlijk deel uit van dit product. Negatieve waardeontwikkelingen kunnen hierdoor versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds.

Daarnaast is in de hypothecaire financieringscondities vastgelegd dat de hypothecair financier een keer per jaar (op 31 december van elk jaar aan de hand van taxatierapporten) de marktwaarde van de Objecten test ten opzichte van het restant van de hoofdsom van de hypothecaire financiering (“loan to value” of “LTV”). De hypothecair financier heeft zich het recht voorbehouden om, indien de test niet zou slagen, hogere jaarlijkse aflossingen te verlangen of de financiering te beëindigen. Hogere aflossingen kunnen een (tijdelijk) negatief effect hebben op het uitkeerbare Direct Rendement gedurende de resterende looptijd van het Fonds. Bij beëindiging van de hypothecaire financiering ontstaat het risico dat de Objecten gedwongen verkocht moeten worden. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een vrijwillige verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het rendement voor de Participanten.

Met de hypothecair financier is overeengekomen dat de loan to value, de verhouding tussen het uitstaande deel van de hoofdsom van de hypothecaire financiering ten opzichte van de actueel getaxeerde waarde van de Objecten, niet meer dan 60% mag bedragen. Bij aanvang van het Fonds bedraagt deze verhouding 58,4%. De hypothecair financier heeft daarnaast vastgelegd dat de toegestane LTV jaarlijks daalt en bij het einde van de looptijd van de financiering na 7 jaar, maximaal 50% mag bedragen. Hoewel deze verhouding door de jaarlijkse aflossing op de hypothecaire financiering in beginsel zal dalen, zou een daling in de marktwaarde - wat zal leiden tot een lagere getaxeerde waarde - er toe kunnen leiden dat het hiervoor bedoelde risico zich realiseert.

Risico van beperkte spreiding in beleggingen

Het rendement (waaronder de waardeontwikkeling) van vastgoed is afhankelijk van talloze factoren die daarop in meer of mindere mate een directe of indirecte invloed hebben. Zo zullen het klimaat op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het algemeen, in zekere mate en hoofdzakelijk indirect het rendement beïnvloeden. Doorgaans hebben factoren als de ligging van het vastgoed en ontwikkelingen in de nabijheid van het vastgoed, de kwaliteit en eventuele (verborgen) gebreken aan het vastgoed en de kwaliteit (solvabiliteit) van de woonzorgexploitanten als huurder een belangrijkere en een meer directe invloed op het rendement dat het vastgoed voortbrengt. Door gespreid te beleggen in verschillende typen van vastgoed op verschillende locaties en met verschillende huurders kunnen deze risicofactoren in zekere mate worden gedempt. Aangezien het Fonds uitsluitend belegt in woonzorgvastgoed is er geen sprake van spreiding in het type van vastgoed wat leidt tot een hoger risicoprofiel dan bij een belegging met tevens spreiding in het type vastgoed.

Risico van latere oplevering St. Jozefpaviljoen te Gouda

Het St. Jozefpaviljoen te Gouda wordt, volgens de planning, opgeleverd voor gebruik en verhuur op 1 juni 2019. Tot aan de datum van 1 juni 2019 is een regeling getroffen voor gedeeltelijke compensatie (voor circa 80%) van gederfde huurinkomsten voor het Fonds. Voor de periode daarna, voor het geval oplevering van dit Object na 1 juni 2019 plaatsvindt, geldt een regeling voor volledige huurcompensatie. Als zekerheid voor nakoming van de betalingsverplichting uit hoofde van de huurcompensatie zal het bedrag van de huurcompensatie, berekend over de periode vanaf de start van het Fonds (naar verwachting 1 juni 2018) tot aan de verwachte oplevering en ingebruikname door woonzorgexploitant DM Gouda BV als huurder, zijnde 1 juni 2019, bij de eigendomsoverdracht van dit Object op een derdengeldrekening van de notaris worden gestort (escrow account). Indien de oplevering later zal plaatsvinden en de verkoper/ontwikkelaar geen aanvullend bedrag op de derdengeldrekening stort noch aan zijn betalingsverplichting voldoet uit hoofde van de volledige huurcompensatie, zullen de resultaten van het Fonds door huurderving (respectievelijk door het uitblijven van huurcompensatie) in negatieve zin worden beïnvloed, wat ten koste zal gaan van het rendement van het Fonds.

Onderhoudsaspecten

Elk vastgoed heeft jaarlijks in meerdere of mindere mate te maken met onderhoud of met noodzakelijke aanpassingen om aan de eisen des tijds te blijven voldoen. Deze onderhoudsaspecten kunnen door een gedegen technische analyse bij aankoop (due diligence onderzoek naar de technische en bouwkundige staat) in kaart worden gebracht. Niettemin bestaat het risico dat gedurende de bezitsperiode van de Objecten noodzakelijk onderhoud als gevolg van technische veroudering gepleegd moet worden in afwijking (zowel in omvang als in de tijd gezien) van een bij aankoop opgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.

Teneinde deze risico’s gedurende de looptijd van het Fonds te beperken is met de woonzorgexploitanten (huurders) van de Objecten in het huurcontract vastgelegd dat deze verantwoordelijk zijn voor het dagelijkse en grootonderhoud gedurende de gehele looptijd daarvan. In verband met de hiervoor bedoelde verplichtingen van de woonzorgexploitanten inzake het onderhoud van de Objecten (gedurende 15 jaar) bestaat het risico dat die onderhoudsverplichtingen door hen niet of niet geheel worden nagekomen. Het moederconcern van de woonzorgexploitanten (Domus Magnus Holding BV) heeft een concerngarantie gesteld ter grootte van 1 jaar huurverplichting welke het Fonds kan aanspreken op het moment dat het onderhoud niet of niet naar behoren wordt uitgevoerd. Het risico is niet uit te sluiten dat de kosten van het onderhoud deze concerngarantie overstijgen of dat de concerngarantie niet wordt nagekomen. Voor de concerngarantie is geen zekerheid gesteld. De alsdan onvoorziene kosten die moeten worden gemaakt voor onderhoud komen ten laste van het Fonds. De resultaten van het Fonds kunnen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed.

Milieurisico’s

Met betrekking tot milieurisico’s, zoals bodemverontreiniging, asbest en ondergrondse tanks, worden in de leveringsakten bepalingen opgenomen waarbij het risico van dit soort zaken bij de verkoper van de Objecten blijft na transport. Door de ontwikkelaar uitgevoerde onderzoeken naar de gesteldheid van de bodem respectievelijk de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en ondergrondse tanks is onderdeel geweest van het due diligence onderzoek. Dit onderzoek heeft geen aanleiding gegeven tot vervolgonderzoek. Onderdelen van de Objecten bevatten asbesthoudende materialen die door de verkoper zijn of worden gesaneerd respectievelijk waarvoor ingevolge de huidige milieutechnische regelgeving geen saneringsplicht bestaat maar een beheersplan moet worden opgesteld. Met deze beheersplannen wordt bij de uitvoering van het onderhoud door de woonzorgexploitanten rekening gehouden. Indien de wet- en regelgeving wijzigt aangaande dit soort asbestbeheersplansituaties dienen de woonzorgexploitanten tevens tot sanering over te gaan. Hoewel deze milieurisico’s in directe zin er niet (lijken te) zijn, is er het indirecte risico dat als een milieurisico zich voordoet dat ten koste gaat van de marktwaarde van het betreffende Object of de Objecten. Een negatief effect op de waarde van de Objecten zal een negatief effect hebben op de resultaten van het Fonds.

Politieke risico’s

Nieuwe wettelijke bepalingen op het gebied van bijvoorbeeld bodemverontreiniging, huurwetgeving, technische aspecten, fiscaliteit of mobiliteit, kunnen gevolgen hebben voor de resultaten van het Fonds. Voor zover de Beheerder bekend is, zijn er geen wettelijke bepalingen aangekondigd die van invloed kunnen zijn op de in de rendementsberekeningen gehanteerde uitgangspunten. Het is echter niet uit te sluiten dat de wetgeving de komende jaren wordt gewijzigd, hetgeen een negatief effect kan hebben op de waarde van de Objecten en op de resultaten van het Fonds.

In het bijzonder geldt dat voor wet- en regelgeving die ziet op de financiering van extramurale particuliere woonzorg, zoals thans de Wet langdurige zorg (Wlz) op basis waarvan het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) een indicatie kan afgeven die leidt tot een vergoeding voor woonzorgkosten. Hoewel het kabinet Rutte III voor de periode 2018 - 2021 extra middelen voor ouderenzorg, waaronder extramurale zorg, beschikbaar heeft gesteld, is er geen garantie dat dit beleid na die periode of zelfs tijdens die periode niet zal wijzigen. Bezuinigingen op de ouderenzorg of meer specifiek op de extramurale zorg kan voor ouderen tot gevolg hebben dat zij de kosten voor het wonen in de Objecten niet meer kunnen betalen of de interesse in het bewonen van de Objecten afneemt, wat kan leiden tot verminderde inkomsten voor het Fonds of een lagere waarde van de Objecten en daarmee tot een lager rendement voor de Participanten.

Inflatierisico

Het inflatierisico is het risico dat de prijsinflatie (stijging van het algemeen prijspeil of prijsindexcijfer) een negatief effect heeft op het reële rendement van een belegging. Gewoonlijk geldt dat vastgoedbeleggingen zijn beschermd tegen het inflatierisico, omdat doorgaans de huurinkomsten van vastgoed meebewegen met de inflatie (jaarlijkse huurverhoging door indexering van huurprijzen).

In de huurovereenkomsten met de woonzorgexploitanten geldt een huurindexering volgens de door het Centraal Bureau voor de Statistiek te berekenen prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (consumenten prijsindexcijfer (CPI)). In de rendementsprognoses is rekening gehouden met een gemiddelde inflatie van 2% per jaar en is een volledige compensatie van de inflatie verwerkt. Ondanks de indexering van de huurinkomsten kan de inflatie een negatief effect hebben op de waarde van de Objecten, namelijk indien de inflatie gedurende de looptijd van het Fonds gemiddeld lager is dan 2% per jaar, waardoor het rendement op de belegging negatief kan worden beïnvloed.

Object gerelateerde risico’s

Belangrijke object gerelateerde risico’s betreffen het risico van huurderving door brand en brand-, storm- en waterschade alsmede aansprakelijkheidsrisico als eigenaar van de Objecten. Voor zover tegen aanvaardbare voorwaarden mogelijk zijn deze risico’s adequaat afgedekt door verzekeraars. Er is echter een risico dat de schade wordt veroorzaakt door voorvallen die niet verzekerbaar zijn en zijn uitgesloten van dekking. Schade die wordt veroorzaakt door een (natuur)ramp zoals een overstroming of een atoomkernreactie wordt niet gedekt door een verzekering. Bij een dergelijke (natuur)ramp zal het Fonds de schade zelf moeten dragen. De resultaten van het Fonds zullen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed.

Besluitvorming, taakuitoefening en belangen van de individuele Participant

De Participaties worden uitgegeven onder de voorwaarden als bepaald in de Fondsvoorwaarden (bijlage I). Op grond van de Fondsvoorwaarden zijn bepaalde besluiten voorbehouden aan de Beheerder, de Stichting en/of de (Algemene) Vergadering van Participanten. De Beheerder en de Stichting zijn gehouden in het belang van de Participanten te handelen. Ook de Bewaarder is gehouden met haar controlerende taak in het belang van de Participanten te handelen. Het handelen ‘in het belang van de Participanten’ zoals hiervoor bedoeld verwijst naar het belang van de gezamenlijke Participanten. Het belang van de gezamenlijke Participanten kan anders zijn dan het belang van één of meerdere individuele Participanten. Het risico bestaat dat het belang van één of meerdere individuele Participanten moet wijken voor de belangen van de gezamenlijke Participanten. Op de besluiten die zijn voorbehouden aan de (Algemene) Vergadering van Participanten is een soortgelijk risico van toepassing. In die vergaderingen geeft elke Participatie recht op één stem en besluiten worden genomen met (een gewone of gekwalificeerde) meerderheid van stemmen. Wordt een besluit met de vereiste meerderheid aangenomen dan geldt dat besluit voor alle Participanten, ook voor de Participant die heeft tegengestemd. Met een dergelijk besluit en de uitvoering daarvan wordt niet noodzakelijkerwijs het belang van elke individuele Participant het beste gediend.

Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies