Risico's en belangrijke informatie

Mitigeren en beheersen
In het algemeen kan worden gesteld dat aan beleggen in vastgoed risico’s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico’s voor (potentiële) beleggers zoveel mogelijk te beperken, maar participatie in Fossil Hill Apartments LP, die een direct belang heeft in de aankoop, renovatie en verkoop van 216 appartementen, heeft een risicodragend karakter. Het resultaat zal mede afhangen van de (markt) ontwikkelingen die buiten de directe invloedsfeer van de initiatiefnemer/asset manager en de lokale partner liggen. Zoals bij elke belegging is het te verwachten rendement op basis van veronderstellingen opgesteld. Gezien de realistische uitgangspunten en de kritische procesgang worden de risico’s in belangrijke mate beperkt. De belangrijkste risico’s die aan deze belegging zijn verbonden, zijn beknopt beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit of andere onvoorziene omstandigheden voordoen, dan zouden deze van invloed kunnen zijn op de waarde van de belegging en/ of de hoogte van het rendement.

Marktrisico
De economische ontwikkelingen in de Verenigde Staten in het algemeen en het zuidoosten en Texas/ DFW in het bijzonder, vertonen de afgelopen jaren een krachtig herstel en DFW is één van de motoren van de Verenigde Staten. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn eveneens positief en voor de metropool bovengemiddeld. Het is mogelijk dat door verandering in de vraag, bijvoorbeeld ten gevolge van een conjuncturele daling, de huuropbrengst dan wel de verkoopopbrengst van het complex lager zal uitkomen dan geprognosticeerd. Op basis van de groei van het aantal inwoners en de werkgelegenheid alsmede een vraag naar huurappartementen die voldoende is om nieuw aanbod te absorberen, is dit echter niet de verwachting. De vastgoedmarkt in het algemeen en de huurappartementenmarkt in het bijzonder zijn nauw verbonden aan de (lokale) economische ontwikkelingen. Volgens vastgoedanalisten zullen zowel de lokale economie als de lokale vastgoedmarkt de komende jaren verder groeien op een niveau boven het langjarige gemiddelde. Aangezien de investering is opgesteld in een markt met positieve economische vooruitzichten, is het niet de verwachting dat de marktsituatie zich op korte termijn zal keren.

Vastgoedmarkt & huurniveau
In de uitgangspunten van deze wordt gecalculeerd met marktconforme huurniveaus, waarbij de stijging van de huren onder de verwachtingen ligt. Uiteraard zou het kunnen dat bij een verslechterende huurappartementenmarkt de huurprijzen dienen te worden verlaagd, maar er is voldoende buffer om de operationele kosten en de finan-cieringslasten te dekken. Tevens geeft de renovatie van het complex de mogelijkheid om de concurrentiepositie te versterken. De vastgoedmarkt in de Verenigde Staten is uitermate efficiënt en transparant. Met de goede vooruitzichten in de huurappartementenmarkt worden er veel nieuwe projecten ontwikkeld en kan er dientengevolge overaanbod ontstaan bij wegvallende vraag. Als gevolg van de sterke vraag naar appartementen is dit echter niet de verwachting. Tot op heden overtreft de vraag in DFW het aanbod van nieuwe huurappartementen. In een neergaande markt is het echter wel mogelijk dat er huurconcessies moeten worden gedaan, hetgeen een verlaging van de huuropbrengst tot gevolg heeft. Dit zou een lagere waardering van het complex tot gevolg kunnen hebben en dientengevolge tot een lager rendement kunnen leiden. De scenario analyse laat zien dat ook met een huurverlaging van 10% nog altijd rendement kan worden gegenereerd., afhankelijk van de cap-rate.

Financieringsrisico
Voor het project wordt uitgegaan van een ‘leverage’ van ca. 75% op basis van de totale investering. Het is de verwachting, zeker in de huidige markt, dat de lening op basis van dat percentage kan worden aangetrokken, hetgeen door de bank middels een mondelinge toezegging reeds is bevestigd. Ondanks dat de financiering momenteel nog niet definitief beschikbaar is, is het verkrijgen van een conveniërende financiering tevens een belangrijke voorwaarde en het eigen vermogen zal worden aangesproken bij het uiteindelijke transport. Het is mogelijk dat de lening een lagere ‘leverage’ dan 75% zal hebben. In dat geval dient er meer vermogen beschikbaar te komen en zal het geprognosticeerde rendement lager uitkomen. Aangezien de looptijd van de aan te trekken lening 10 jaar is, bestaat er geen herfinancierings-risico. Mocht de looptijd onverhoopt echter langer dan 10 jaar zijn, dan zou dit risico zich toch kunnen voordoen. Indien dit het geval is, kan het zo zijn dat er voor een herfinanciering extra kapitaal benodigd is, hetgeen een negatieve invloed op het rendement kan hebben.

Looptijdrisico
De looptijd van de propositie is voor een belangrijk deel gebaseerd op ervaringen van de lokale partner in de metropool DFW heeft opgedaan. In een periode van 5 jaar is er voldoende tijd beschikbaar om de renovatie uit te voeren en voldoende directe inkomsten te genieten. Wel is het mogelijk dat het na 5 jaar niet het optimale verkoopmoment in de cyclus is, waarmee noodgedwongen moet worden gewacht tot een beter moment van verkoop. In dit geval biedt de financiering in ieder geval de mogelijkheid het project tot het einde van jaar 10 aan te houden. Daarna dient het complex te worden verkocht dan wel te worden geherfinancierd.

Verhuur- en verkooprisico
Hoewel de huurprijzen van Fossil Hill Apartments momenteel onder de prijzen van veel concurrerende projecten liggen, kan het vanwege verslechterde marktomstandigheden zo zijn dat de huren dalen. Op basis van de positieve vooruitzichten van de huurappartementenmarkt in DFW is dit niet de verwachting. Mede vanwege het vriendelijke ondernemersklimaat, welke voldoende banengroei waarborgt, is het de verwachting dat de vraag naar huurappartementen sterk blijft. Daarbij is er een aanzienlijke buffer voor huurdalingen (zie scenario-analyse) om minimaal de operationele kosten te dekken en de financieringsverplichtingen na te komen. Voorts is er, na een verwachte looptijd van 5 jaar, een verkooprisico. De verkoopprijs wordt bepaald door zowel de NOI als de cap-rate. Zoals hierboven vermeld kan de huur aanzienlijk dalen voordat het break-even point wordt bereikt.

Informatierisico
Dit betreft het risico dat de door de lokale partner verstrekte informatie c.q. de genoemde bronnen in het investment memorandum niet juist en/of onvolledig zijn, hetgeen zich zowel in de ‘due diligence’ fase als gedurende de looptijd van de belegging kan voordoen. De initiatiefnemer heeft echter de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van de door de lokale partners verstrekte informatie tijdens de ‘due diligence’, waarbij eveneens haar advocaat is betrokken.

Verwateringsrisico
De participanten zijn aansprakelijk voor de schulden van de LP, maar deze zijn beperkt tot maximaal hun inleg. De participanten delen naar evenredigheid van hun participatie in het vermogen van de LP en zijn niet aansprakelijk voor tekorten en voeren eveneens geen bestuurlijke activiteiten uit. Dit laat onverlet dat de General Partner van de LP in het geval er een liquiditeitstekort optreedt binnen de structuur, de participanten kan verzoeken kapitaal bij te storten. Indien daaraan geen gehoor wordt gegeven, lopen de participanten van de LP het risico dat hun kapitaal verwatert dan wel dat zij in de LP in een financieel zwakke/ zwakkere positie komen te verkeren.

Budgetoverschrijdingsrisico
Het is mogelijk dat kosten in de operationele begroting en/ of de kosten van externe partijen worden overschreden. Het operationele budget is gebaseerd op de ervaringscijfers van zowel de lokale partner als de initiatiefnemer, die overeenkomen met kengetallen van de markt. Het geprognosticeerde rendement geeft voldoende buffer om eventuele operationele kostenstijgingen op te vangen, waarmee alle kosten en financieringslasten kunnen worden voldaan.

Toezichtrisico
Deze propositie is vrijgesteld c.q. uitgezonderd conform de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit is geen garantie ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen of wijzigingen in de weten regelgeving.

Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies