Risico's en belangrijke informatie

Beleggen brengt risico’s met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is het onderstaande van belang. Deze risico’s, alsmede andere (markt) omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.

Het is af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille. Het Fonds richt zich op beleggers, zowel natuurlijke - als rechtspersonen, die interesse hebben voor de langere termijn - in beginsel 10 jaar - te beleggen in Duitse binnenstedelijke winkelobjecten voor dagelijkse voorzieningen (supermarkten).

Hoewel de Beheerder meent dat de risico’s als genoemd in dit hoofdstuk alle materiële risico’s betreffen, kunnen er materiële risico’s zijn die thans onbekend zijn en kunnen er risico’s zijn die op dit moment niet materieel zijn die eveneens negatieve gevolgen kunnen hebben voor de waarde van uw belegging en de rendementen daarop.

Tussentijdse tegenvallers en negatieve ontwikkelingen

Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognosticeerde uitkeerbare rendement in gevaar komen. Gedurende de looptijd van het Fonds wordt een liquiditeitsreserve aangehouden. Deze liquiditeitsreserve kan onder meer worden aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand. Er is evenwel een risico dat op enig moment de liquiditeitsreserve onvoldoende blijkt te zijn.

Voor de Participant kan een verlies optreden. In het bijzonder hebben de mate waarin de vastgoedportefeuille wordt geconfronteerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds, voor Vastgoed Holding en de Vastgoed BV’s - waaronder de rentelasten op de hypothecaire lening waarvan de hoogte op de datum van uitbrengen van het Prospectus nog niet vaststaat – en de hoogte van de huurinkomsten die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille, een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de hypothecaire lening een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (van het totale investeringsbedrag voor het vastgoed, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, zal door de Vastgoed BV die de rechtstreekse eigendom houdt van het Duitse winkelobject circa 42% hypothecair worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden is het bedrag van zijn deelname (inclusief Emissiekosten).

Illiquiditeit van de Participaties

De Participaties zijn niet beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. Hoewel de Participaties - zij het beperkt - verhandelbaar zijn in de zin van de Wft is overdracht van Participaties uitsluitend mogelijk via inkoop van Participaties door het Fonds gevolgd door uitgifte. Echter inkoop zal slechts plaatsvinden voor zover deze Participaties gelijktijdig of volgtijdelijk (kunnen) worden uitgegeven aan een derde die zich bij de Beheerder heeft gemeld als geïnteresseerde belegger in het Fonds (of aan een Participant die zich bij de Beheerder heeft gemeld als geïnteresseerde voor aanvullende of extra Participaties). Het Fonds is niet verplicht om op verzoek van de Participant Participaties in te kopen (het Fonds heeft een closed-end karakter). Daarnaast kan de feitelijke looptijd van het Fonds langer zijn dan de beoogde looptijd, indien door (markt)omstandigheden de verkoop van het winkelobject tegen gunstige of acceptabele voorwaarden niet haalbaar blijkt of de Participanten niet instemmen met een door de Beheerder voorgestelde verkoop. Daarom dient elke belegger voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de (eventueel langere dan) beoogde looptijd van het Fonds en de beperkingen in de mogelijkheden tot overdracht van de Participaties (beperkte liquiditeit van de Participaties); dit kan tot gevolg hebben dat de belegger langer aan deze belegging is gebonden dan verwacht of gewenst is. Voorts kan de illiquiditeit van de Participaties een drukkend effect hebben op de waarde ervan.

Risico eindigen huurcontracten bij expiratie

Als huurcontracten expireren, kunnen huurders besluiten zich elders te huisvesten. Op één huurcontract na (Kaufland) expireren alle huurcontracten binnen de beoogde looptijd van het Fonds van zeven tot tien jaar. Huurders hebben bij expiratie de mogelijkheid om het huurcontract te verlengen of op te zeggen met inachtneming van een contractuele opzeggingstermijn (van doorgaans 12 maanden). In geval van een huuropzegging zal zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder worden gezocht. Zolang er nog geen nieuwe huurder is gevonden, zal een huurbeëindiging na afloop van de contractuele opzeggingstermijn leiden tot lagere huurinkomsten, tot een lagere (verkoop)waarde van het object en daarmee tot een negatief effect op het voor de Participanten te behalen rendement.

Tegenpartijrisico op huurders

Het object in Geilenkirchen wordt gehuurd door tien verschillende huurders. Het Fonds is financieel afhankelijk van Vastgoed Holding, die op haar beurt afhankelijk is van Geilenkirchen Vastgoed BV die op haar beurt afhankelijk is van de mate waarin deze huurders voldoen aan hun verplichtingen (zie ook ‘Tegenpartijrisico op Vastgoed Holding en Vastgoed BV’s’ hierna). Als een huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet, kan dat een nadelig effect hebben op het rendement voor de Participanten.

De grootste huurder, Kaufland, draagt circa 57% van het totaal van de huurverplichtingen van alle huurders gezamenlijk. Als huurder Kaufland de verplichtingen onder de huurovereenkomst niet nakomt, kan dat een zeer nadelig effect hebben op het rendement voor de Participanten.

Risico van huurderving of ontbinding huurovereenkomst

Als een huurovereenkomst expireert (zie ‘Risico eindigen huurcontracten bij expiratie’ hierboven) of als het tegenpartijrisico op een huurder zich voordoet (zie ‘Tegenpartijrisico op huurders’ hierboven) kan huurderving ontstaan. Ook als een huurovereenkomst wordt ontbonden, bijvoorbeeld als gevolg van een faillissement van een huurder, kan huurderving optreden. Huurderving zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement.

Risico van dalende dekkingsgraad bij huurdervering of leegstand

Ingeval van huurderving kan de dekkingsgraad dalen onder het niveau dat is overeengekomen met de hypothecair financier. De dekkingsgraad (“debt service coverage ratio”, DSCR) wordt berekend als de Bruto-huuropbrengsten minus door de hypothecair financier vooraf fictief vastgestelde Exploitatiekosten en Fondskosten gedeeld door de Rentekosten en aflossingsverplichtingen op de hypothecaire lening. Indien de DSCR minder bedraagt dan het met de hypothecair financier overeengekomen percentage van 120%, heeft de hypothecair financier het recht om (aanvullende) aflossingen of zekerheden te verlangen. Door huurderving of leegstand kan de dekkingsgraad dalen tot minder dan 120%. Het doen van (aanvullende) aflossingen of het stellen van (aanvullende) zekerheden kan een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement.

Renterisico

De kosten voor de hypothecaire lening zijn in de rendementsprognoses een belangrijke factor. De Vastgoed BV die de hypothecaire lening aangaat zal zo snel mogelijk, en uiterlijk op de datum waarop het Fonds start, de hypothecaire rente vastleggen door het aangaan van een renteswap voor de duur van ten minste zeven jaar. Hoewel het Fonds een swaption heeft afgesloten (zie hoofdstuk 8.3, Hypothecaire lening) waardoor zekerheid is verkregen dat het rentetarief met ingang van 30 november 2017 gedurende de eerste 7 jaar ten hoogste 2,4% per jaar bedraagt, kan de kapitaalmarktrente na afloop van de eerste zeven jaar (waarin de rente vast is) hoger zijn dan de rekenrente (4% per jaar) waarmee voor die periode rekening is gehouden in de rendementsprognose. De negatieve invloed van een hogere rente dan de geprognosticeerde rente kan materieel zijn en een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement, afhankelijk van de afwijking van de feitelijke vastgelegde rente ten opzichte van de in de rendementsprognoses gehanteerde rente. Ook kan een stijging van de hypotheekrente van invloed zijn op de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Een stijgende rente kan het verkoopresultaat negatief beïnvloeden hetgeen een negatief effect op het rendement zal hebben.

Door wijzigingen in de rentestand op de geld-/kapitaalmarkt kan bij vervroegde aflossing van de hypothecaire lening (d.i. aflossing voor de datum waarop de renteswap afloopt) een negatieve waarde van de renteswap tot uitdrukking komen. Bij een vervroegde aflossing zal de renteswap verkocht moeten worden (“unwinden”). Bij een dalende kapitaalmarktrente zal de renteswap in beginsel een negatieve waarde hebben. Die negatieve waarde is vergelijkbaar met een boeterente bij een hypothecaire lening die een rente met vaste looptijd kent, waarbij de boeterente wordt berekend op de contante waarde van het verschil tussen de overeengekomen vaste rente en de kapitaalmarktrente voor vergelijkbare resterende rentevastperioden op het moment van de vervroegde aflossing. Daarnaast is bij vervoegde aflossing een exitfee verschuldigd aan de hypothecair financier ter grootte van 0,1% van de hoofdsom van de hypothecaire lening. Een negatieve waarde van de swap en de verschuldigdheid van de exitfee bij vervroegde aflossing van de hypothecaire lening hebben een negatief effect op het rendement voor de Participanten.

Herfinancieringsrisico

De hypothecaire lening heeft een looptijd van tien jaar, gelijk aan het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds. Het risico bestaat dat na afloop van de overeengekomen looptijd van de hypothecaire lening het vastgoed nog niet is verkocht en geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten of alleen kan worden afgesloten tegen minder gunstige voorwaarden. Indien geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afgesloten, ontstaat het risico dat het object gedwongen moet worden verkocht. De verkoopopbrengst bij een gedwongen verkoop is doorgaans aanzienlijk lager dan bij een reguliere verkoop. Dat zal een negatieve invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement. Kan een nieuwe hypothecaire lening alleen worden afgesloten tegen minder gunstige voorwaarden, zal dat eveneens een negatieve invloed hebben op het rendement. Omdat de rentestand historisch beschouwd momenteel relatief laag is, is de kans op een hogere rentestand over tien jaar niet uit te sluiten.

Marktwaarderisico- en verkooprisico

De marktwaarde bij verkoop van de vastgoedportefeuille en daarmee de mogelijkheid tot verkoop van de vastgoedportefeuille tegen gunstige voorwaarden is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden en de macroeconomische ontwikkelingen daarin. Indien de marktwaarde daalt, zal dit een negatieve invloed hebben op de waarde en de verkoopmogelijkheid van de vastgoedportefeuille wat ertoe kan leiden dat het door de Participanten ingelegde kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren gaat. De hypothecaire lening maakt een wezenlijk deel uit van dit product. Negatieve ontwikkelingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille kunnen hierdoor versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds.

Risico van beperkte spreiding in beleggingen

Het rendement (waaronder de waardeontwikkeling) van vastgoed is afhankelijk van talloze factoren die daarop in meer of mindere mate een directe of indirecte invloed hebben. Zo zullen het klimaat op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het algemeen, in zekere mate en hoofdzakelijk indirect het rendement beïnvloeden. Doorgaans hebben factoren als de ligging van het vastgoed en ontwikkelingen in de nabijheid van het vastgoed, de kwaliteit en eventuele (verborgen) gebreken aan het vastgoed en de kwaliteit (solvabiliteit) van de huurders een belangrijkere en een meer directe invloed op het rendement dat het vastgoed voortbrengt. Door gespreid te beleggen in verschillende typen van vastgoed op verschillende locaties en met verschillende huurders kunnen deze risicofactoren in zekere mate worden gedempt. Aangezien het Fonds belegt in uitsluitend winkelvastgoed op één locatie is er geen sprake van spreiding in het type van vastgoed of in de locatie daarvan wat kan leiden tot een hoger risicoprofiel dan bij een belegging met tevens spreiding in het type en de locatie van het vastgoed.

Tegenpartijrisico op Vastgoed Holding en Vastgoed BV’s

Het hier bedoelde tegenpartijrisico bestaat uit het risico dat de Vastgoed BV’s hun verplichtingen jegens Vastgoed Holding uit hoofde van de Lening met Bonuselement niet voldoen en dat Vastgoed Holding niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de Winstdelende Lening aan het Fonds zal voldoen. Die risico’s kunnen zich onder meer verwezenlijken indien de vastgoedportefeuille onvoldoende opbrengsten genereert en/of onvoldoende waarde blijkt te hebben. Het tegenpartijrisico kan zich verder realiseren indien Vastgoed Holding of de Vastgoed BV’s meer schulden blijken te hebben dan de investeringen in de vastgoedportefeuille opbrengen en/of waard blijken te zijn.

Deze situaties kunnen zich bijvoorbeeld voordoen doordat een of meer van de in dit hoofdstuk bedoelde risico’s waaraan Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s en de vastgoedportefeuille onderhevig zijn zich realiseren, waardoor de resultaten van het Fonds in negatieve zin worden beïnvloed.

Onderhoudsaspecten

Elk vastgoed heeft jaarlijks in meerdere of mindere mate te maken met onderhoud of met noodzakelijke aanpassingen om aan de eisen des tijds te blijven voldoen. Deze onderhoudsaspecten kunnen door een gedegen technische analyse bij aankoop (due diligence onderzoek naar de technische en bouwkundige staat van het object) in kaart worden gebracht. Voor het object in Geilenkirchen bestaat het risico dat gedurende de bezitsperiode daarvan noodzakelijk onderhoud als gevolg van technische veroudering gepleegd moet worden in afwijking (zowel in omvang als in de tijd gezien) van de bij aankoop opgestelde meerjaren onderhoudsbegroting. De resultaten van het Fonds kunnen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed.

Milieurisico’s

Met betrekking tot milieutechnische aspecten, zoals bodemverontreiniging, asbest en ondergrondse tanks, zijn in de akte van levering van de vastgoedportefeuille de bij dit soort transacties in Duitsland gebruikelijke bepalingen opgenomen. Het risico van dit soort zaken gaat bij een koop/verkoop van vastgoed over op de koper. Een beperkt historisch onderzoek naar de gesteldheid van de bodem, de aanwezigheid van asbest en de aanwezigheid van ondergrondse tanks is onderdeel geweest van het due diligence onderzoek. Het beperkt historisch onderzoek heeft geen aanleiding gegeven tot vervolgonderzoek. Mocht blijken dat er toch sprake is van enige vorm van milieuverontreiniging, ondanks dat op grond van de Beheerder bekende feiten geen aanleiding is te veronderstellen dat daarvan sprake is, dan kan dit een negatief effect hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de resultaten van het Fonds.

Politieke risico’s

Nieuwe (Nederlandse en Duitse) wettelijke bepalingen op het gebied van bijvoorbeeld bodemverontreiniging, huurwetgeving, technische aspecten, fiscaliteit of toezichtwetgeving, kunnen gevolgen hebben voor de resultaten van het Fonds. Op dit moment zijn er, voor zover de Beheerder bekend, voor het overige geen wettelijke bepalingen aangekondigd die van invloed kunnen zijn op de in de rendementsberekeningen gehanteerde uitgangspunten. Het is echter niet uit te sluiten dat de wetgeving de komende jaren wordt gewijzigd, hetgeen een negatief effect kan hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de resultaten van het Fonds.

Inflatierisico

Het inflatierisico is het risico dat de prijsinflatie (stijging van het algemeen prijspeil of prijsindexcijfer) een negatief effect heeft op het reële rendement van een belegging. Gewoonlijk geldt dat vastgoedbeleggingen zijn beschermd tegen het inflatierisico, omdat doorgaans de huurinkomsten van een vastgoedportefeuille meebewegen met de inflatie (jaarlijkse huurverhoging door indexering van huurprijzen).

In de Duitse retailsector geldt veelal een huurindexering die de prijsinflatie slechts voor 60 tot 75% compenseert. Daarmee is in de rendementsprognoses rekening gehouden. Ondanks de indexering van de huurinkomsten kan de inflatie een negatief effect hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille. Ook kan de daadwerkelijke inflatie afwijken van de in de rendementsprognoses gehanteerde uitgangspunten waardoor het rendement op de belegging negatief kan worden beïnvloed.

Object gerelateerde risico’s

Belangrijke object gerelateerde risico’s betreffen het risico van huurderving door brand-, storm- en waterschade alsmede het aansprakelijkheidsrisico als eigenaar van het object. Voor zover mogelijk tegen aanvaardbare voorwaarden zijn deze risico’s adequaat afgedekt door verzekeraars. Er is echter een risico dat de schade wordt veroorzaakt door voorvallen die niet verzekerbaar zijn en zijn uitgesloten van dekking. Schade die wordt veroorzaakt door een atoomkernreactie of een terroristische aanslag wordt niet gedekt door een verzekering.Bij een dergelijk voorval zal het Fonds de schade zelf moeten dragen. De resultaten van het Fonds zullen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed.

Risico’s verbonden aan verwerving objecten via vennootschappen met een historie

Geilenkirchen Vastgoed BV heeft voorafgaand aan de start van het Fonds activiteiten verricht. Deze vennootschap, inclusief alle verplichtingen die voortvloeien uit de historische activiteiten van deze vennootschap, wordt op de datum waarop het Fonds wordt aangegaan overgenomen van de verkopers Evim BV en tB vastgoed Duitsland II BV. Alle bekende verplichtingen van deze vennootschap zijn verwerkt in de rendementsprognoses. Voor het geval dat deze vennootschap verplichtingen heeft die op de datum van overname niet bekend zijn, komen die verplichtingen voor rekening en risico van de verkopers die hiervoor een balansgarantie stellen. Voor deze balansgarantie worden echter geen zekerheden gesteld en de kredietwaardigheid of financiële positie van de verkopers is niet getoetst. Indien een balansgarantie wordt ingeroepen en de verkopers komen hun verplichtingen in verband met een balansgarantie niet na, ontstaat het risico dat die verplichting ten laste komt van het resultaat van het Fonds en daarmee ten laste komt van het rendement voor de Participanten.

Besluitvorming, taakuitoefening en belangen van de individuele Participant

De Participaties worden uitgegeven onder de voorwaarden als bepaald in de Fondsvoorwaarden (bijlage I). Op grond van de Fondsvoorwaarden zijn bepaalde besluiten voorbehouden aan de Beheerder, de Stichting en/of de (Algemene) Vergadering van Participanten. De Beheerder en de Stichting zijn gehouden in het belang van de Participanten te handelen. Ook de Bewaarder is gehouden met haar controlerende taak in het belang van de Participanten te handelen. Het handelen ‘in het belang van de Participanten’ zoals hiervoor bedoeld verwijst naar het belang van de gezamenlijke Participanten. Het belang van de gezamenlijke Participanten kan anders zijn dan het belang van een of meerdere individuele Participanten. Het risico bestaat dat het belang van een of meerdere individuele Participanten moet wijken voor de belangen van de gezamenlijke Participanten. Op de besluiten die zijn voorbehouden aan de (Algemene) Vergadering van Participanten is een soortgelijk risico van toepassing. In die vergaderingen geeft elke Participatie recht op één stem en besluiten worden genomen met (een gewone of gekwalificeerde) meerderheid van stemmen. Wordt een besluit met de vereiste meerderheid aangenomen dan geldt dat besluit voor alle Participanten, ook voor de Participant die heeft tegengestemd. Met een dergelijk besluit en de uitvoering daarvan wordt niet noodzakelijkerwijs het belang van elke individuele Participant het beste gediend.

Risico’s verbonden aan ligging van het object in Duitsland

De vastgoedportefeuille die het Fonds financiert, is gelegen in Duitsland. In het geval geschillen ontstaan met betrekking tot de vastgoedportefeuille, zoals geschillen met huurders of Duitse overheden, is het niet uit te sluiten dat de kosten die gemoeid zullen zijn met het beslechten van die geschillen hoger zijn dan wanneer die geschillen in Nederland zouden worden beslecht. Hogere kosten kunnen onder meer bestaan uit lokale juridische bijstand die in een dergelijk geval noodzakelijk zal zijn.

Sheldon Invest maakt gebruik van cookies ter verbetering van uw gebruiksgemak. Meer informatie Accepteer cookies