LTV (Loan-to-Value): wat betekent het voor u als investeerder?

De LTV geeft aan welk deel van de vastgoedwaarde is gefinancierd met vreemd vermogen. Een LTV van 60% betekent dat de lening 60% bedraagt van de getaxeerde waarde van het onderpand. De overige 40% vertegenwoordigt de buffer tussen de uitstaande lening en de waarde van het vastgoed, en daarmee de bescherming voor de kapitaalverstrekker bij een gedwongen verkoop. De LTV wordt berekend door de hoogte van de lening te delen door de getaxeerde marktwaarde van het vastgoed, vermenigvuldigd met 100. De taxatie waarop de LTV wordt gebaseerd dient actueel en onafhankelijk te zijn: een verouderde of partijdige taxatie ondermijnt de betrouwbaarheid van de ratio als risicomaatstaf.

De LTV wordt berekend door de uitstaande lening te delen door de getaxeerde waarde van het onderpand, vermenigvuldigd met 100. Formule: LTV = (Lening ÷ Taxatiewaarde) × 100 Voorbeeld: een vastgoedondernemer leent €1.400.000 voor de aankoop van een bedrijfspand met een getaxeerde waarde van €2.000.000. De LTV bedraagt dan 70%.

Een LTV onder de 70% wordt in de markt voor vastgoedfinanciering doorgaans beschouwd als een verantwoord risiconiveau, mits ondersteund door juridische zekerheid in de vorm van een 1e hypotheekrecht en een actuele, onafhankelijke taxatie. Hoe lager de LTV, hoe groter de buffer tussen de uitstaande lening en de opbrengst bij gedwongen verkoop. Een LTV boven de 80% impliceert dat bij een waardedaling van meer dan 20%, of bij extra kosten rondom een gedwongen verkoop zoals veilingkosten, achterstallig onderhoud of juridische kosten, de volledige lening mogelijk niet meer kan worden terugbetaald uit de verkoopopbrengst. Dit vergroot het risico voor de kapitaalverstrekker aanzienlijk. De hoogte van een acceptabele LTV hangt ook af van het type vastgoed. Commercieel vastgoed kent doorgaans lagere LTV-normen dan woningvastgoed, omdat de verkoopbaarheid en waardebestendigheid per categorie verschilt.

Bij vastgoedfinanciering via een fonds staat de investeerder niet zelf in contact met individuele leningnemers: het fonds verstrekt de leningen en beheert de onderpanden. De LTV van de onderliggende leningenportefeuille bepaalt daarmee in directe mate hoeveel buffer er bestaat tussen het uitstaande kapitaal en de vastgoedwaarde waarop dat kapitaal is gedekt. Een lagere LTV op portefeuilleniveau betekent dat de waarde van het vastgoed verder moet dalen voordat er een verlies op de hoofdsom kan optreden. Een hogere LTV verkleint die marge. Naast de gemiddelde LTV van een portefeuille is ook de spreiding over individuele leningen relevant: een enkel object met een hoge LTV kan het gemiddelde vertekenen. De actuele LTV van een fonds is terug te vinden in het Informatiememorandum en het Essentiële-informatiedocument (EID).

De LTV heeft alleen praktische betekenis in combinatie met de rang van het hypotheekrecht dat op de financiering rust. Een lage LTV biedt immers beperkte bescherming als een andere schuldeiser in rang vóór staat: bij een executieverkoop wordt die partij als eerste voldaan uit de verkoopopbrengst, ongeacht de hoogte van de LTV.

Staat er een 1e hypotheekrecht op de financiering, dan wordt de kapitaalverstrekker als eerste voldaan bij verkoop van het onderpand. In dat geval is de LTV een betrouwbare maatstaf voor de werkelijke dekking. Staat er een 2e of lager hypotheekrecht op, dan is de feitelijke buffer kleiner dan de LTV op papier suggereert. Welk hypotheekrecht van toepassing is op een specifieke financiering staat vermeld in de fondsvoorwaarden en het EID.