VasteLanden Business Fund I

VasteLanden Business Fund I is een Nederlandse beleggingsvennootschap waarin investeerders via certificaten van aandelen beleggen in één bedrijfspand in Houten. De vennootschap is bedoeld voor beleggers met een lange beleggingshorizon en een minimale inleg vanaf EUR 145.000. De beoogde looptijd is zeven tot tien jaar. De vennootschap wordt beheerd door VasteLanden Investment Beheer B.V., dat onder toezicht staat van de AFM en DNB.

Juridische vorm en structuur

VasteLanden Business Fund I is gestructureerd als besloten vennootschap (B.V.) naar Nederlands recht. De aandelen van de vennootschap worden ten titel van beheer gehouden door Stichting Administratiekantoor VasteLanden Business Fund I, die op haar beurt certificaten uitgeeft aan beleggers. Beleggers verkrijgen dus geen rechtstreekse aandelen in de vennootschap, maar certificaten die corresponderen met de onderliggende aandelen. De vennootschap is aangegaan voor onbepaalde tijd, met een beoogde looptijd van zeven tot tien jaar.

Toezicht en vergunning

VasteLanden Investment Beheer B.V. beschikt sinds 10 december 2020 over een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:65 Wft voor het beheren van alternatieve beleggingsinstellingen. De vennootschap kwalificeert sinds 14 juli 2025 als alternatieve beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat samen met de beheerder onder doorlopend toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). De onafhankelijke bewaarder is CSC Depositary B.V., eveneens onder toezicht van de AFM.

Omvang van de vennootschap

De totale omvang van VasteLanden Business Fund I bedraagt EUR 11.753.570, opgebouwd uit EUR 5.753.570 aan eigen vermogen (door beleggers ingebracht) en EUR 6.000.000 aan bancaire financiering bij RNHB B.V. De aanbieding aan investeerders bestaat uit 3.641.500 certificaten met een minimale afname van 100.000 certificaten per belegger.

Voor wie is de vennootschap bedoeld?

VasteLanden Business Fund I richt zich op particuliere en professionele investeerders die zich kunnen vinden in een langjarige beleggingshorizon en in een belegging in één enkel vastgoedobject. De minimale inleg bedraagt EUR 145.000, exclusief verkoopvergoeding. De beheerder geeft geen beleggingsadvies; iedere belegger wordt geadviseerd zelf — al dan niet met behulp van een onafhankelijke adviseur — te beoordelen of deze belegging past bij de persoonlijke situatie en risicobereidheid.

VasteLanden Business Fund I belegt in één multi-tenant bedrijfspand aan de Elzenkade 1-3 in Houten, gelegen op bedrijventerrein Doornkade direct aan de A27. Het pand heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 7.533 m², drie verdiepingen, een A+ energielabel (peildatum juni 2025) en is volledig verhuurd aan vier zakelijke huurders. De vennootschap investeert niet in andere objecten of vermogenscategorieën.

Het pand

Het bedrijfsverzamelobject is oorspronkelijk gebouwd in 1983 en in de loop der tijd volledig gerenoveerd. Het pand beschikt over hoge plafonds, ruime open werkvloeren, een representatieve entree met waterpartij en ruime parkeergelegenheid op eigen terrein van 10.430 m². Het object is goed bereikbaar via de A12 en A27 én via openbaar vervoer; treinstation Houten ligt op fietsafstand. Het A+ energielabel maakt het pand toekomstbestendig op het gebied van duurzaamheidseisen; de beheerder heeft de ambitie dit verder te verbeteren naar A++.

De huurders

Het pand is per peildatum 1 mei 2025 verhuurd aan vier huurders met uiteenlopende activiteiten:

• Koninklijke Fabriek Inventum B.V. (onderdeel van Collins Aerospace) — onderzoek en ontwikkeling op het gebied van vliegtuiginterieur. Huurcontract loopt tot 31 augustus 2027. Graydon Creditsafe-score: A.

• Zorg Diensten Groep B.V. (onderdeel van ADG Groep) — postmortale zorg en uitvaartdienstverlening. Huurcontract loopt tot 31 december 2036. Graydon Creditsafe-score: B.

• MB-ALL B.V. (onderdeel van ADG Groep) — veiligheid, handhaving en juridische dienstverlening. Huurcontract loopt tot 31 december 2036. Graydon Creditsafe-score: B.

• Markant Nederland B.V. — internationale meubelfabrikant en werkplekspecialist. Huurcontract loopt tot 30 april 2027. Graydon Creditsafe-score: B.

De gewogen gemiddelde resterende huurtermijn (WALT) bedraagt 7,6 jaar per peildatum 1 mei 2025. De totale jaarhuur bedraagt EUR 1.034.861 (peildatum 1 mei 2025).

Beleggingsbeleid

VasteLanden Business Fund I belegt uitsluitend in dit ene object en investeert gedurende de looptijd niet in andere objecten of vastgoedcategorieën. Het beleggingsbeleid van de vennootschap is gericht op het optimaliseren van de bestaande huurinkomsten via jaarlijkse indexatie, het aansturen van wederverhuur tegen marktconforme tarieven bij eventuele huurwisselingen en proactief technisch beheer op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Voor groot onderhoud — onder meer aan het dak en de luchtbehandelingsinstallatie — is een investeringsreserve van EUR 1.400.000 beschikbaar.

Een belegging in VasteLanden Business Fund I verloopt via certificaten van aandelen. Beleggers schrijven in op een minimum van 100.000 certificaten en betalen daarvoor een deelnamesom van EUR 145.000 plus een verkoopvergoeding. De certificaten worden uitgegeven door Stichting Administratiekantoor VasteLanden Business Fund I, dat de onderliggende aandelen ten titel van beheer houdt. De vennootschap is closed-end: tussentijds uittreden is niet mogelijk.

Certificaten en minimale inleg

De minimale afname is 100.000 certificaten. Bij de eerste closing op 1 oktober 2025 bedroeg de koopprijs EUR 1,00 per certificaat. Daarbovenop is een agiostorting verschuldigd van EUR 0,45 per certificaat (ten behoeve van de liquiditeitsreserve van de vennootschap) en een verkoopvergoeding van EUR 0,13 per certificaat aan de beheerder. De minimale deelnamesom bij de eerste closing kwam daarmee op EUR 158.000. Bij een opvolgende closing is de agiostorting verdisconteerd in de koopprijs en bedraagt deze EUR 1,45 per certificaat.

Aanbiedingsperiode en closings

De eerste closing vond plaats op 1 oktober 2025. Indien niet alle certificaten op de eerste closing zijn geplaatst, kunnen opvolgende closings plaatsvinden op 1 januari 2026 en 1 april 2026. De aanbieding eindigt uiterlijk op 31 maart 2026, of zoveel eerder als alle certificaten zijn geplaatst.

Looptijd en uittreding

VasteLanden Business Fund I is aangegaan voor onbepaalde tijd, met een beoogde looptijd van zeven tot tien jaar. De vennootschap heeft een closed-end structuur: er is geen verplichting om certificaten op verzoek van een belegger in te kopen. Beleggers zijn gedurende de looptijd in beginsel gebonden aan hun belegging. Overdracht van certificaten aan een derde is mogelijk, maar vereist voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur en is in de praktijk beperkt verhandelbaar.

Einde van de looptijd

Aan het einde van de beoogde looptijd is het de bedoeling dat het bedrijfspand of de aandelen in de vennootschap worden verkocht. Het besluit tot verkoop wordt genomen door de vergadering van certificaathouders. De netto-opbrengst — na aflossing van de bancaire financiering, transactiekosten en eventuele prestatievergoeding aan de beheerder — wordt uitgekeerd aan de certificaathouders. Daarna worden de vennootschap en het administratiekantoor ontbonden en vereffend.

Het rendement van VasteLanden Business Fund I bestaat uit twee componenten: een direct rendement uit de jaarlijkse huurkasstromen en een indirect rendement uit de waardeontwikkeling van het bedrijfspand. Het verwacht gemiddeld direct rendement vóór belasting bedraagt 8%* per jaar; het verwacht gemiddeld totaalrendement vóór belasting komt uit op 10%* per jaar over de beoogde looptijd. Uitkeringen vinden per kwartaal plaats als voorschot op de winst.

Direct rendement uit huurinkomsten

De huurinkomsten van het pand bedragen EUR 1.034.861 per jaar (peildatum 1 mei 2025). Na aftrek van eigenaarslasten, onderhoud, vastgoedbeheervergoedingen, fondskosten, rente en aflossing op de bancaire financiering en vennootschapsbelasting blijft een bedrag over dat beschikbaar is voor uitkering aan de certificaathouders. In het basisscenario van de beheerder is het verwacht gemiddeld direct rendement vóór belasting 8%* per jaar; ná belasting komt dit uit op gemiddeld 5,9%* per jaar.

Indirect rendement uit waardeontwikkeling

Het tweede deel van het rendement ontstaat bij verkoop van het pand of de aandelen aan het einde van de looptijd. De verwachte verkoopopbrengst wordt in het model berekend op basis van een kapitalisatiefactor — de verhouding tussen de jaarhuur en de objectwaarde. Het basisscenario van de beheerder gaat uit van een kapitalisatiefactor van 11,1 bij verkoop, gelijk aan de aankoopfactor minus geplande investeringen. Het uiteindelijke indirecte rendement is afhankelijk van de huurontwikkeling, het onderhoudspatroon en de vastgoedmarkt op het moment van verkoop. Dit indirecte rendement staat vóór de verkoop niet vast.

Rol van bancaire financiering

VasteLanden Business Fund I is voor 51% gefinancierd met een hypothecaire lening van EUR 6.000.000 bij RNHB B.V. De rente bedraagt 6,1% per jaar, vast voor vijf jaar tot mei 2030; de jaarlijkse aflossing is 1% van de hoofdsom. Vreemd vermogen werkt als een hefboom: het versterkt zowel positieve als negatieve bewegingen in het rendement van de certificaathouders. Na het verstrijken van de rentevastperiode hangt het rendement mede af van de dan geldende rente bij herfinanciering.

Uitkeringsbeleid

De voor uitkering vatbare winst wordt in beginsel jaarlijks volledig uitgekeerd, tenzij de beheerder beargumenteerd besluit een deel te reserveren. Per kwartaal wordt — voor zover er voldoende liquiditeit is — een voorschot op de jaarwinst uitgekeerd, uiterlijk vijf werkdagen na het einde van het kwartaal. Na vaststelling van de jaarrekening volgt een eventuele slotuitkering. Bij verkoop van het pand of de aandelen aan het einde van de looptijd wordt de netto-verkoopopbrengst uitgekeerd, na aflossing van de bancaire financiering en eventuele kosten en prestatievergoedingen.

VasteLanden Business Fund I kent geen juridische zekerheden voor de certificaathouder, zoals een hypotheekrecht of pandrecht ten gunste van beleggers. Het hypotheekrecht op het bedrijfspand is gevestigd ten gunste van de bancaire financier RNHB B.V. Het risico voor de belegger wordt op andere manieren beperkt — via een langjarig verhuurd object met meerdere huurders, een prudente loan-to-value, een investeringsreserve voor groot onderhoud, een AFM-vergunde beheerder en toezicht door de AFM en DNB.

Lange huurtermijnen en spreiding over vier huurders

Het pand is volledig verhuurd aan vier huurders met huurcontracten die aflopen tussen 2027 en 2036. De gewogen gemiddelde resterende huurtermijn (WALT) bedraagt 7,6 jaar (peildatum 1 mei 2025). De huurcontracten van twee huurders — Zorg Diensten Groep en MB-ALL, beide onderdeel van ADG Groep — lopen door tot eind 2036, wat zorgt voor een langjarige basis onder de huurkasstroom. De spreiding over vier huurders met uiteenlopende activiteiten (luchtvaarttechniek, postmortale zorg, veiligheid en handhaving, en kantoorinrichting) verlaagt de afhankelijkheid van één enkele huurder. Tegelijkertijd geldt: bij vier huurders blijft het wegvallen van één huurder een materiële gebeurtenis voor de vennootschap.

Kredietwaardigheid van de huurders

De vier huurders beschikken over een Graydon Creditsafe-kredietscore van A (Koninklijke Fabriek Inventum) of B (de overige drie), wat duidt op respectievelijk een laagste of zeer lage kans op een financiële calamiteit. Drie van de vier huurders zijn onderdeel van een grotere groep — Collins Aerospace en ADG Groep — wat hun financiële draagkracht versterkt.

Beperkte loan-to-value

De bancaire financiering bedraagt EUR 6.000.000 op een marktwaarde van het pand tussen EUR 11.700.000 (peildatum 7 november 2024) en EUR 11.800.000 (peildatum 25 februari 2025), wat neerkomt op een loan-to-value van circa 51% bij aanvang. De rente is voor vijf jaar gefixeerd op 6,1% tot mei 2030, wat de financieringslasten op korte termijn voorspelbaar maakt. Deze relatief beperkte hefboom — vergeleken met het door de financier toegestane maximum van 70% — biedt een buffer bij waardedaling van het pand.

Investeringsreserve voor groot onderhoud

Op basis van een meerjarenonderhoudsplan is een investeringsreserve van EUR 1.400.000 opgenomen, voornamelijk bestemd voor vernieuwing van het dak en de luchtbehandelingsinstallatie. Daarnaast houdt de vennootschap een liquiditeitsreserve van EUR 365.761 aan om aan kortlopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen.

Professioneel vastgoedbeheer

VasteLanden Investment Beheer B.V. is verantwoordelijk voor zowel het fondsbeheer als het technisch, commercieel en administratief vastgoedbeheer. Hieronder valt het aansturen van onderhoud, het opvolgen van technische klachten, het optreden als aanspreekpunt voor huurders en het incasseren van huurpenningen. Door beheer in één hand te houden, beoogt de beheerder snelle besluitvorming en consistente uitvoering. VasteLanden beheert circa EUR 300 miljoen aan vastgoed verdeeld over elf fondsen (stand 2025).

Toezicht door AFM en DNB

VasteLanden Investment Beheer B.V. beschikt over een AIFMD-vergunning op grond van artikel 2:65 Wft. Hierdoor staat de beheerder onder doorlopend toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). De onafhankelijke bewaarder CSC Depositary B.V. controleert onder meer de kasstromen, de eigendomstitels en de naleving van de fondsvoorwaarden door de beheerder.

Juridisch autonome structuur

De juridische eigendom van het bedrijfspand ligt bij VasteLanden Business Fund I B.V. zelf, niet bij de beheerder. De aandelen van deze vennootschap worden ten titel van beheer gehouden door Stichting Administratiekantoor VasteLanden Business Fund I, dat certificaten uitgeeft aan beleggers. Hierdoor is het vermogen van de vennootschap afgescheiden van het vermogen van de beheerder, ook bij een onverhoopte insolventie van de beheerder.

VasteLanden Business Fund I is een besloten vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd in Utrecht en beheerd door VasteLanden Investment Beheer B.V. onder een AIFMD-vergunning van de AFM. Beleggers participeren niet rechtstreeks in de vennootschap, maar via certificaten uitgegeven door een onafhankelijk administratiekantoor. Beheer, juridisch eigendom van de aandelen en bewaring zijn gescheiden ondergebracht bij verschillende entiteiten.

De vennootschap

VasteLanden Business Fund I B.V. is opgericht op 9 mei 2019 en is statutair gevestigd in Utrecht. Op 14 juli 2025 zijn de statuten gewijzigd; vanaf datzelfde moment kwalificeert de vennootschap als alternatieve beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De vennootschap houdt de juridische en economische eigendom van het bedrijfspand aan de Elzenkade 1-3 in Houten en is verantwoordelijk voor de exploitatie ervan.

Beheerder

De beheerder is VasteLanden Investment Beheer B.V., gevestigd aan de Ptolemaeuslaan 52 in Utrecht. De beheerder beschikt sinds 10 december 2020 over een AIFMD-vergunning op grond van artikel 2:65 Wft en staat onder doorlopend toezicht van de AFM en DNB. De beheerder is belast met het portefeuillebeheer en het risicobeheer van de vennootschap, alsmede met het technisch, commercieel en administratief vastgoedbeheer van het pand. De beheerder beheert circa EUR 300 miljoen aan vastgoed verdeeld over elf fondsen (stand 2025), waaronder zeven winkelcentra, acht woongebouwen en twee kantoorgebouwen.

Administratiekantoor

Stichting Administratiekantoor VasteLanden Business Fund I is opgericht op 14 juli 2025 en is statutair gevestigd in Utrecht. De stichting houdt de aandelen van VasteLanden Business Fund I B.V. ten titel van beheer en geeft daarvoor certificaten uit aan beleggers. De stichting oefent het stemrecht uit dat aan de aandelen is verbonden, met inachtneming van de administratievoorwaarden. Voor bepaalde belangrijke besluiten — zoals verkoop of bezwaring van het bedrijfspand of rechtshandelingen boven EUR 100.000 — is voorafgaande goedkeuring van de vergadering van certificaathouders vereist.

Bewaarder

De onafhankelijke bewaarder is CSC Depositary B.V., statutair gevestigd in Utrecht en kantoorhoudend in Maarsbergen. De bewaarder beschikt over een AFM-vergunning. De bewaarder ziet onder meer toe op de kasstromen van de vennootschap, controleert de aanwezigheid van eigendomstitels en houdt toezicht op de naleving van de fondsvoorwaarden door de beheerder.

Classificatie en informatiedocumenten

De certificaten kwalificeren als effecten in de zin van de Wft. Op de aanbieding is de prospectusplicht niet van toepassing, omdat de minimale belegging per investeerder ten minste EUR 145.000 bedraagt. Op grond van de PRIIPs-verordening is voor het fonds wel een Essentieel-informatiedocument (Eid) opgesteld, dat samen met het Informatiememorandum via Sheldon Invest opvraagbaar is.

Duurzaamheid (SFDR)

VasteLanden Business Fund I valt binnen de reikwijdte van artikel 6 van de SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Dit artikel is van toepassing op fondsen die geen ecologische of sociale kenmerken promoten en niet expliciet gericht zijn op duurzame beleggingen. De onderliggende belegging houdt geen rekening met de EU-criteria voor ecologisch duurzame economische activiteiten. De beheerder erkent wel dat duurzaamheidsrisico's onderdeel uitmaken van het risicobeheerbeleid.

Accountant en verslaglegging

De jaarrekening wordt jaarlijks gecontroleerd door Crowe Foederer Audit & Assurance B.V. te Eindhoven. Het boekjaar van de vennootschap loopt van 1 januari tot en met 31 december. Certificaathouders ontvangen kwartaalrapportages en de gecontroleerde jaarrekening; jaarlijks wordt een algemene vergadering gehouden.

Beleggen in VasteLanden Business Fund I brengt risico's met zich mee. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen, en in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. In het meest ongunstige scenario kan een belegger een deel van zijn inleg — of in bijzondere omstandigheden de volledige inleg — verliezen. Hieronder lichten wij de belangrijkste risico's toe.

Debiteurenrisico: het pand is verhuurd aan vier huurders. Het wegvallen van betaling door één van deze huurders kan een materiële impact hebben op de liquiditeitspositie van de vennootschap. Stijgende energieprijzen of bedrijfseconomische tegenvallers bij huurders kunnen dit risico vergroten.

Leegstandsrisico: wanneer een huurovereenkomst eindigt en geen verlenging of nieuwe huurder kan worden gevonden, ontstaat (frictie)leegstand. De vennootschap blijft in dat geval kosten dragen zonder dat daar huurinkomsten tegenover staan, met negatieve gevolgen voor de huurkasstroom en het uitkeerbaar rendement.

Huurdersrisico: met vier huurders is de spreiding op het niveau van het pand beperkt. Het niet-verlengen van een huurcontract, het in gebreke blijven van een huurder of het op een lager niveau opnieuw afsluiten van een huurovereenkomst kan invloed hebben op de huurkasstromen en de waarde van het pand.

Marktrisico: de waarde en het rendement van vastgoed zijn afhankelijk van de algemene economische situatie en de vastgoedmarkt. Onder ongunstige omstandigheden kan de marktwaarde van het pand dalen of de verhuurmarkt verslechteren, met negatieve gevolgen voor het rendement van de certificaathouders.

Waardedalings- en rendementsrisico: door marktomstandigheden, onvoorziene schade of tegenvallende exploitatie kan de waarde van het pand dalen en kan het uiteindelijke rendement lager uitvallen dan geprognosticeerd. Het indirecte rendement uit waardeontwikkeling staat pas vast op het moment van verkoop van het pand of de aandelen. Er is geen garantie dat de geprognosticeerde rendementen worden gerealiseerd.

Herfinancieringsrisico: de bancaire financiering loopt vijf jaar tot mei 2030. Bij herfinanciering bestaat het risico dat dit alleen kan tegen minder gunstige voorwaarden, of dat herfinanciering moeilijk verkrijgbaar is. Een dergelijke situatie kan leiden tot hogere financieringslasten of een eerder dan voorziene verkoop van het pand.

Beperkte verhandelbaarheid: de certificaten zijn niet beursgenoteerd en de overdracht aan een derde vereist voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur. Een belegger kan daardoor niet eenvoudig of niet op het gewenste moment uittreden. De waarde van de certificaten wordt niet via een openbare koers gevormd.

Duurzaamheidsrisico's: klimaatgerelateerde ontwikkelingen — zoals extreem weer, overstromingsrisico of strengere wet- en regelgeving rond energielabels — kunnen de waarde van het pand beïnvloeden of leiden tot extra investeringen om aan duurzaamheidseisen te blijven voldoen.

Raadpleeg voor een volledig en bindend overzicht het Informatiememorandum en het Essentiële-informatiedocument (Eid). Te vinden op https://www.sheldoninvest.nl/downloads/

VasteLanden Business Fund I kent een kostenstructuur die bestaat uit eenmalige instapkosten bij verkrijging van certificaten, jaarlijkse beheer- en exploitatiekosten, financieringslasten en een verkoopprovisie en prestatievergoeding bij verkoop van het pand. Alle kosten worden in het rendement verwerkt.

Eenmalige instapkosten

Bij de eerste closing op 1 oktober 2025 betaalde een aspirant-belegger drie componenten naast elkaar:

• koopprijs van EUR 1,00 per certificaat

• agiostorting van EUR 0,45 per certificaat (ten behoeve van de liquiditeitsreserve van de vennootschap)

• verkoopvergoeding van EUR 0,13 per certificaat aan de beheerder

De minimale deelnamesom van EUR 158.000 bij de eerste closing was daarmee opgebouwd uit EUR 145.000 inleg en EUR 13.000 verkoopvergoeding. Bij een opvolgende closing is de agiostorting verdisconteerd in de koopprijs.

Jaarlijkse exploitatiekosten

De doorlopende exploitatiekosten van het pand zijn als percentage van de jaarlijkse huuropbrengsten in het basisscenario van de beheerder als volgt opgebouwd:

• eigenaarslasten: 5,0%

• onderhoud: gemiddeld 6,2%

• vastgoedbeheervergoeding (vast): 3,0%

• fondsbeheervergoeding: 2,0%

• overige externe fondskosten: gemiddeld 4,9%

Variabele vastgoedbeheervergoeding

Naast de vaste vastgoedbeheervergoeding ontvangt de beheerder een variabele vergoeding voor specifieke werkzaamheden. Bij een nieuwe huurovereenkomst van vijf jaar met een nieuwe huurder bedraagt de courtage 16% van de jaarhuur; bij verlenging met een bestaande huurder 10%. Voor de servicekostenadministratie wordt een vergoeding van 5% gerekend over de totale servicekosten en nutsvoorzieningen. Bij een huurherziening die leidt tot een hogere jaarhuur is een eenmalige courtage van 70% over het verschil verschuldigd.

Verkoopprovisie en prestatievergoeding bij verkoop

Bij verkoop van het pand of de aandelen ontvangt de beheerder een verkoopprovisie van 1,5% van de verkoopprijs (kosten koper), waaruit ook eventuele makelaarskosten worden voldaan. Daarnaast geldt een prestatievergoeding: indien het jaarlijks gemiddeld rendement vóór belasting voor de certificaathouders hoger uitkomt dan 8,5%, ontvangt de beheerder een winstdeling van 25% over het meerdere boven die drempel.

Financieringslasten

De vennootschap betaalt rente en aflossing op de bancaire financiering van EUR 6.000.000 bij RNHB B.V. De rente bedraagt 6,1% per jaar, vast voor vijf jaar tot mei 2030. De jaarlijkse aflossing is 1% van de oorspronkelijke hoofdsom. Bij aanvang zijn eenmalig EUR 60.000 aan afsluitkosten betaald.

Bewaarder en accountant

De bewaarder CSC Depositary B.V. ontvangt een vaste jaarlijkse vergoeding van naar verwachting EUR 7.500, vermeerderd met eenmalige opstartkosten van circa EUR 3.000. De controle van de jaarrekening door Crowe Foederer Audit & Assurance B.V. valt binnen de overige externe fondskosten.

VasteLanden is een Nederlandse, geïntegreerde asset- en vermogensbeheerder, gevestigd in Utrecht. De formele beheerder van VasteLanden Business Fund I is VasteLanden Investment Beheer B.V., onderdeel van VasteLanden Groep B.V. De aandelen van de beheerder zijn in maart 2024 overgenomen door nieuwe aandeelhouders, niet gelieerd aan de eerdere Certitudo Groep. De beheerder beschikt over een AIFMD-vergunning van de AFM.

VasteLanden als beheerder

VasteLanden Investment Beheer B.V. beheert circa EUR 300 miljoen aan vastgoed verdeeld over elf fondsen (stand 2025). De portefeuille omvat zeven winkelcentra, acht woongebouwen en twee kantoorgebouwen — samen circa 75.000 m² retailruimte en ruim 600 woningen. Het VasteLanden Business Fund I is binnen deze portefeuille het eerste bedrijfsmatig vastgoedobject. Bij de inrichting van nieuwe fondsen anticipeert VasteLanden op marktkansen waarvan dit bedrijfspand in Houten een voorbeeld is.

Mark Hoedjes — Algemeen Directeur

Mark Hoedjes is sinds maart 2024 algemeen directeur van VasteLanden en mede-aandeelhouder van VasteLanden Groep B.V. Hij studeerde economie in Amsterdam met een focus op het bank- en verzekeringswezen, en behaalde aanvullend de MRE-opleiding (Master of Real Estate) en een opleiding tot financieel planner. Mark werkte vijftien jaar in diverse functies bij Westland Utrecht Hypotheekbank, ING Real Estate Finance en Bouwfonds Property Finance, zowel als financieel specialist als in algemeen management. Vanaf 2007 was hij actief op het gebied van investment- en assetmanagement, onder meer in de directie van Unibail Rodamco Benelux en als directeur-eigenaar van M2 Capital Real Estate. Vanaf 2019 hield hij zich grotendeels bezig met assetmanagement, aan- en verkopen en valuation van de retailportefeuille van VasteLanden.

Positie financieel directeur

De voormalig financieel directeur Domien Smits heeft VasteLanden per 1 juli 2025 verlaten. Zodra een opvolger is aangesteld — na de daartoe vereiste goedkeuring van de AFM — worden certificaathouders daarover geïnformeerd via de periodieke managementrapportages.

Raad van Advies

VasteLanden heeft een raad van advies ingesteld met Ben van der Klift als enig lid. De heer Van der Klift heeft langjarig op directieniveau gewerkt bij onder andere Arcadis N.V. (CFO) en Corio N.V., en bekleedde recent interim-posities bij Royal Reesink B.V. en Prinses Juliana Airport Sint Maarten. De raad van advies monitort de financiële en organisatorische prestaties van de beheerder, beoordeelt de prestaties van de fondsen onder beheer en keurt de initiatie van nieuwe fondsen en de verkoop van bestaand vastgoed goed.

Sheldon Invest is de partij die VasteLanden Business Fund I onder de aandacht brengt van Nederlandse investeerders. Sheldon Invest is geen beheerder van het fonds, maar treedt op als plaatsingsagent. In die rol verzorgt Sheldon Invest de informatievoorziening, de begeleiding tijdens het investeringstraject en de orderdoorgeleiding, zonder daarbij beleggingsadvies te verstrekken.

Beleggingsonderneming onder toezicht

Sheldon Invest is een beleggingsonderneming in de zin van de Wft en beschikt over een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:96 Wft. Sheldon Invest staat daarmee onder doorlopend toezicht van zowel de AFM als De Nederlandsche Bank.

Wat doet Sheldon Invest voor u als belegger?

Sheldon Invest informeert beleggers over de propositie van VasteLanden Business Fund I, begeleidt beleggers tijdens het inschrijvingsproces en verzorgt de orderdoorgeleiding. U kunt bij Sheldon Invest terecht voor uitgebreide informatie, voor ondersteuning bij uw inschrijving en voor vragen tijdens en na uw deelname.

Wat doet Sheldon Invest niet?

Sheldon Invest geeft geen beleggingsadvies. Het is aan u als belegger — al dan niet met behulp van een eigen adviseur — om te bepalen of VasteLanden Business Fund I past bij uw persoonlijke situatie, financiële doelen en risicobereidheid.

Deelname aan VasteLanden Business Fund I verloopt via Sheldon Invest als plaatsingsagent. Certificaten worden uitgegeven op vooraf aangekondigde closingdata. De minimale inleg bedraagt EUR 145.000, exclusief verkoopvergoeding. Het inschrijfformulier en de bijbehorende documentatie moeten vóór de closingdatum zijn ontvangen om deelname per de eerstvolgende closing mogelijk te maken.

Inschrijving

Een belegger schrijft in door middel van het inschrijfformulier (afhankelijk van de closing: voor de eerste closing of voor een opvolgende closing) en levert daarbij de gevraagde documentatie aan voor het wettelijk verplichte cliëntenonderzoek op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Dit onderzoek omvat onder meer de vaststelling van de identiteit van de belegger en eventuele uiteindelijk belanghebbenden (UBO's).

Closings en betaling

De eerste closing vond plaats op 1 oktober 2025. Indien niet alle certificaten op die datum zijn geplaatst, kan een opvolgende closing plaatsvinden op 1 januari 2026 of 1 april 2026. De aanbieding eindigt uiterlijk op 31 maart 2026. De deelnamesom dient vóór de closingdatum te zijn bijgeschreven op de derdengeldenrekening van de daartoe aangewezen notaris. Na ontvangst worden de certificaten formeel toegekend en wordt de overeenkomst tot overdracht van certificaten ondertekend.

Periodieke rapportage

Certificaathouders ontvangen per kwartaal een managementrapportage en jaarlijks de gecontroleerde jaarrekening. De jaarlijkse algemene vergadering en eventuele vergaderingen van certificaathouders worden door de beheerder bijeengeroepen.

Uitkering en uittreding

Per kwartaal wordt — voor zover er voldoende liquiditeit is — een voorschot op de jaarwinst uitgekeerd. Tussentijdse uittreding via inkoop door het fonds is niet mogelijk; het fonds is closed-end. Overdracht aan een derde is mogelijk, maar vereist voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur en kent een wettelijke en statutaire goedkeuringsprocedure.