Fondsbeleggen: wat is het en hoe werkt het?

Een vastgoedfonds is een beleggingsfonds dat het kapitaal van investeerders inzet voor de aankoop en het beheer van vastgoed. Rendement ontstaat uit twee bronnen: directe huurinkomsten die periodiek worden uitgekeerd aan de investeerders, en indirecte waardeontwikkeling van het vastgoed bij verkoop.

Vastgoedfondsen beleggen in uiteenlopende categorieën: woningen, kantoorpanden, winkelcentra, bedrijfshallen, gezondheidscentra of logistiek vastgoed. De keuze voor het type vastgoed bepaalt in grote mate het risico- en rendementsprofiel van het fonds. Fondsen met een focus op woningen in stabiele markten hebben doorgaans een lager risico dan fondsen die beleggen in commercieel vastgoed of vastgoed in opkomende markten.

De investeerder is bij een vastgoedfonds geen directe eigenaar van het vastgoed. De juridische eigendom berust bij het fonds of een bewaarstichting. De investeerder heeft recht op een evenredig deel van de opbrengsten, maar heeft geen directe zeggenschap over individuele beleggingsbeslissingen.

Een vastgoedfinancieringsfonds is een andere categorie dan een vastgoedfonds. In plaats van vastgoed direct te bezitten, verstrekt het fonds leningen aan vastgoedprofessionals en vastgoedondernemers. Die leningen zijn gedekt door een hypotheekrecht op het gefinancierde vastgoed. De investeerder ontvangt rente over de verstrekte leningen in plaats van huurinkomsten.

Het rendement bij een vastgoedfinancieringsfonds is daarmee van een andere aard dan bij een vastgoedfonds. De investeerder profiteert niet van waardestijging van het vastgoed, maar ontvangt een vaste of variabele rente over de uitstaande leningen. Bij wanbetaling van de leningnemer kan het fonds het hypotheekrecht uitoefenen en het onderpand verkopen om de lening terug te halen.

De primaire zekerheid bij een vastgoedfinancieringsfonds is het hypotheekrecht op het onderliggende vastgoed. De kwaliteit van die zekerheid wordt bepaald door twee factoren: de rang van het hypotheekrecht (eerste hypotheekrecht biedt de sterkste juridische positie) en de LTV van de financiering (hoe lager de LTV, hoe groter de financiële buffer).

Vastgoedfondsen worden ingedeeld naar hun in- en uitstapstructuur.

Bij een open-end fonds kunnen investeerders doorlopend instappen en, onder voorwaarden, uitstappen. De fondsbeheerder geeft nieuwe participaties uit wanneer er kapitaal binnenkomt en koopt participaties terug wanneer investeerders uitstappen. Er geldt doorgaans een opzegtermijn en soms een lock-up periode waarbinnen uitstap niet of beperkt mogelijk is. De omvang van een open-end fonds is variabel.

Bij een gesloten fonds staat het aantal participaties vast. Instappen is alleen mogelijk tijdens de inschrijvingsperiode bij oprichting of via de secundaire markt. Het fonds heeft een vooraf bepaalde looptijd, aan het einde waarvan het wordt geliquideerd en de opbrengst wordt uitgekeerd. Gesloten fondsen worden vaak gebruikt bij vastgoedontwikkelingsprojecten of projectfondsen met een duidelijk begin en einde.

Vastgoedfinancieringsfondsen zijn doorgaans open-end met een opzegtermijn, of werken met een vaste looptijd per financiering. De precieze structuur verschilt per aanbieder en staat beschreven in de fondsvoorwaarden.

Een fonds voor gemene rekening (FGR) is de meest gebruikte juridische structuur voor niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen in Nederland. Het is geen rechtspersoon zoals een BV of NV, maar een contractueel samenwerkingsverband tussen de participanten en de fondsbeheerder.

De juridische eigendom van het fondsvermogen berust bij een bewaarstichting. Die stichting heeft als enig doel het houden van de juridische eigendom ten behoeve van de participanten. De scheiding tussen beheerder en bewaarder beschermt het vermogen van participanten bij een eventuele insolventie van de fondsbeheerder.

Een FGR is fiscaal transparant. Het fonds zelf wordt niet zelfstandig belast. De fiscale resultaten worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun deelname. Voor particulieren valt de belegging doorgaans in box 3. Voor rechtspersonen zijn de resultaten belast met vennootschapsbelasting. Raadpleeg hiervoor altijd een fiscaal adviseur.

Naast vastgoedfondsen en vastgoedfinancieringsfondsen bestaan er andere categorieën die als aanvulling dienen in een gespreide beleggingsportefeuille.

Private equity fondsen investeren in niet-beursgenoteerde ondernemingen. Het kapitaal is doorgaans 8 tot 12 jaar vastgelegd en rendement ontstaat bij de verkoop van de onderliggende bedrijven. Private equity heeft een hoog potentieel rendement maar ook een hoog risico en lage liquiditeit.

Indexfondsen zijn passief beheerde fondsen die de samenstelling van een beursindex nauwkeurig volgen, zoals de AEX of de MSCI World. Ze kennen lage kosten en zijn dagelijks verhandelbaar. Indexfondsen bieden geen exposure aan vastgoed of vastgoedfinanciering, maar worden door veel investeerders gebruikt als breed gespreide basiscomponent in een portefeuille.