Vastgoed Financiering Fonds - alles wat u moet weten

Het Vastgoed Financiering Fonds is een fonds voor gemene rekening (FGR) naar Nederlands recht. Het fonds is opgericht op 10 mei 2021 en heeft een open-end karakter, wat betekent dat investeerders periodiek kunnen in- en uitstappen. De maximale fondsomvang bedraagt € 95 miljoen. Het fonds heeft een onbepaalde looptijd.

Het fonds kwalificeert als een beleggingsinstelling in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De beheerder heeft zich geregistreerd als uitgezonderde beheerder van beleggingsinstellingen en staat als zodanig ingeschreven in het register van de AFM. Het fonds staat niet onder vergunningplichtig toezicht van de AFM of De Nederlandsche Bank.

Het fonds is fiscaal transparant. Dat betekent dat het fonds zelf niet aan belastingheffing wordt onderworpen. De resultaten van het fonds worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun deelname. Voor particulieren die in Nederland wonen valt de belegging doorgaans in box 3. Voor rechtspersonen zijn de resultaten belast met vennootschapsbelasting. Iedere potentiële participant wordt geadviseerd zelf fiscaal advies in te winnen.

Het fonds verstrekt leningen aan professionele vastgoedbeleggers en -ondernemingen in Nederland. De leningen worden niet verstrekt aan consumenten. Het fonds richt zich uitsluitend op Nederlands vastgoed en maakt geen gebruik van vreemd vermogen - er wordt uitsluitend belegd met het kapitaal van de participanten.

Het fonds verstrekt drie typen financieringen. Ten eerste senior financiering, waarbij vastgoed wordt aangekocht of geherfinancierd met een looptijd van maximaal tien jaar. Ten tweede brugfinanciering, waarbij een kortlopende financieringsbehoefte wordt overbrugd met een looptijd van maximaal twee jaar. Ten derde bouw- en ontwikkelfinanciering, eveneens met een looptijd van maximaal twee jaar.

Het fonds streeft ernaar een gediversifieerde portefeuille op te bouwen met gemiddeld veertig leningen, gespreid over verschillende regio's, sectoren en typen vastgoed in Nederland. De rentepercentages op de verstrekte leningen liggen tussen 6% en 12% per jaar, afhankelijk van het risicoprofiel van de leningnemer, de waarde van het onderpand, de verhuursituatie en de financiële positie van de leningnemer.

Als participant koopt u participaties in het fonds. Elke participatie heeft een nominale waarde van € 25.000. De minimale deelname bedraagt € 100.000, wat overeenkomt met vier participaties bij aanvang. Vervolginvesteringen zijn mogelijk vanaf € 25.000, uitsluitend voor bestaande participanten.

Het fondsvermogen dat door de participanten wordt ingebracht, wordt door de beheerder ingezet om leningen te verstrekken aan vastgoedondernemers. De leningnemers betalen maandelijks rente over de uitstaande hoofdsom. Na aftrek van de fondskosten wordt het resterende resultaat uitgekeerd aan de participanten.

De leningen zijn in beginsel aflossingsvrij gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd lost de leningnemer de volledige hoofdsom af. De vrijgekomen gelden worden vervolgens opnieuw ingezet voor nieuwe leningen.

Elke financieringsaanvraag doorloopt een uitgebreid beoordelingsproces van acht stappen: van ontvangst van de aanvraag en een quick scan, via risicoanalyse en cliëntenonderzoek, tot goedkeuring door de kredietcommissie en de notariële vestiging van het hypotheekrecht. Het fonds streeft ernaar binnen één week uitsluitsel te geven op een aanvraag.

Het verwachte rendement voor participanten bedraagt 6,5%* per jaar. Dit rendement vloeit voort uit de rentebetalingen die leningnemers maandelijks voldoen op de verstrekte leningen, aangevuld met provisies die het fonds ontvangt bij het verstrekken van leningen.

De winstverdeling werkt als volgt. Tot een jaarlijks rendement van 6% ontvangen de participanten 100% van de fondswinst. Boven de 6% ontvangen de participanten 80% van de resterende winst, en de beheerder 20%. Het enkelvoudig preferent rendement is niet cumulatief - een tekort in één jaar wordt niet ingehaald in een volgend jaar.

Uitkeringen vinden maandelijks achteraf plaats, op de 5e kalenderdag van de daaropvolgende maand, naar evenredigheid van de gehouden participaties.

De exploitatieprognose van het fonds bij een fondsvolume van € 70 miljoen laat een verwacht rendement voor participanten zien van 6,51%. Bij een fondsvolume van € 95 miljoen bedraagt dit 6,52%. Deze prognoses zijn gebaseerd op een gemiddelde renteopbrengst van 8% per jaar op de verstrekte leningen en zijn uitsluitend illustratief. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Het fonds hanteert een uitgebreid zekerhedenpakket bij elke financiering. De primaire zekerheid is altijd een recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed, notarieel gevestigd en ingeschreven in het kadaster. Het hypotheekrecht bedraagt ten minste 110% van de hoofdsom van de lening. De loan-to-value verhouding (LTV) bedraagt maximaal 70% - dit betekent dat de lening nooit meer dan 70% van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt.

Naast het hypotheekrecht worden de huurinkomsten van het gefinancierde vastgoed verpand aan het fonds. In veel gevallen worden aanvullende zekerheden gevraagd, zoals een borgstelling van de bovenliggende holding van de ondernemer of een persoonlijke borgstelling van de ondernemer zelf.

Komt een leningnemer zijn verplichtingen niet na, dan heeft het fonds het recht om het vastgoed te verkopen en de opbrengst aan te wenden voor terugbetaling van de lening. De beoordelingscriteria die het fonds hanteert bij het verstrekken van leningen zijn gericht op het minimaliseren van dit risico. Bij elke aanvraag worden de marktwaarde van het vastgoed via een onafhankelijke taxatie vastgesteld, de verhuursituatie beoordeeld en de financiële positie van de leningnemer en diens vennootschap geanalyseerd.

Leningnemers zijn verplicht periodiek informatie aan het fonds te verstrekken, waaronder jaarlijks de actuele huurlijst en jaarrekening, en elke twee jaar een DSCR-test op basis van de jaarcijfers.

Het fonds is gestructureerd als een fonds voor gemene rekening (FGR). Het fonds is geen rechtspersoon. De juridische eigendom van het fondsvermogen berust bij Stichting Vastgoed Financiering Fonds, die als enig doel heeft het houden van de juridische eigendom van het fondsvermogen ten behoeve van de participanten. De beheerder is Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V., gevestigd aan de Herengracht 456 te Amsterdam.

De participaties kwalificeren als effecten in de zin van de Wft. Op de aanbieding is de prospectusplicht niet van toepassing, omdat de minimale inleg per belegger € 100.000 bedraagt. Wel is op grond van de PRIIPs-verordening een Essentieel informatiedocument (Eid) opgesteld. Dit document is beschikbaar via de website van Sheldon Invest.

Het fonds valt binnen de reikwijdte van artikel 6 SFDR. De onderliggende beleggingen houden geen rekening met de EU-criteria voor ecologisch duurzame economische activiteiten. Bij de selectie en beoordeling van financieringsmogelijkheden vormt het energielabel van het vastgoedobject wel een onderdeel van de analyse.

Beleggen in het Vastgoed Financiering Fonds brengt risico's met zich mee. De waarde van uw belegging kan fluctueren en in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. In het meest ongunstige scenario kunnen beleggers (een deel van) hun inleg verliezen.

Marktrisico: de vraag naar alternatieve vastgoedfinancieringen kan afnemen als banken ruimhartiger worden in hun financieringsbeleid, of als het aantal concurrerende aanbieders toeneemt. Dit kan de rentemarge van het fonds onder druk zetten.

Kredietrisico: het fonds is afhankelijk van de betalingen van de leningnemers. Als een leningnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet, kan het fonds genoodzaakt zijn het onderpand uit te winnen. Dit kost tijd en levert mogelijk minder op dan de uitstaande lening.

Waarderingsrisico: leningen worden gewaardeerd op nominale waarde. De actuele waarde van het onderliggende vastgoed wordt niet jaarlijks via een taxatie vastgesteld, waardoor de werkelijke dekkingswaarde op enig moment kan afwijken van de verwachting.

Liquiditeitsrisico: participaties zijn beperkt overdraagbaar. Inkoop vindt uitsluitend per kwartaal plaats op vastgestelde handelsdagen, na een opzegtermijn van 90 dagen. Het fonds heeft geen onvoorwaardelijke inkoopverplichting — inkoop is beperkt tot het bedrag dat op dezelfde handelsdag aan nieuwe participaties wordt uitgegeven. Uittreding kan daardoor worden uitgesteld.

Spreidingsrisico: in de opbouwfase van het fonds kan de portefeuille minder gespreid zijn dan beoogd. Dit verhoogt de afhankelijkheid van individuele leningen.

Duurzaamheidsrisico's: gebeurtenissen op ecologisch of sociaal gebied — zoals stijging van de waterspiegel, milieuverontreiniging of geografische risico's — kunnen een negatief effect hebben op de waarde van het gefinancierde vastgoed.

Bestuursafhankelijkheid: het fonds leunt in sterke mate op de kennis en het netwerk van de bestuurders. Het wegvallen van één of beide bestuurders kan de continuïteit van het fonds beïnvloeden.

Raadpleeg voor een volledig en bindend overzicht het Informatiememorandum en het Essentiële-informatiedocument (Eid). Te vinden op https://www.sheldoninvest.nl/downloads/

De beheerder ontvangt een jaarlijkse beheervergoeding van 1% over het totaal beheerde vermogen. Deze vergoeding dekt de overhead-, personeel- en reiskosten van de beheerder en is verschuldigd per kwartaal achteraf.

Bij toetreding tot het fonds wordt een eenmalige order- en administratievergoeding van € 250 in rekening gebracht, ongeacht de hoogte van de investering. Deze vergoeding wordt door het fonds doorbetaald aan de plaatsingsagent.

Bij verkoop van participaties wordt een inkoopvergoeding in mindering gebracht op de uit te keren intrinsieke waarde. Deze vergoeding bedraagt 4% bij verkoop binnen twee jaar na aankoop, 3% bij verkoop tussen twee en drie jaar na aankoop, en 2% bij verkoop na drie jaar.

Leningnemers betalen bij het afsluiten van een lening een afsluitprovisie van maximaal 2% over de hoofdsom bij leningen tot € 5 miljoen, en 1% bij leningen boven € 5 miljoen. De helft van deze provisie komt ten goede aan het fonds, de andere helft aan de beheerder.

Alle kosten die verband houden met de vestiging van het hypotheekrecht - waaronder notariskosten en kadasterinschrijving - komen ten laste van de leningnemer.

Het fonds wordt beheerd door Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V. De bestuurders zijn Remco de Louwer en Tim van Wees.

Remco de Louwer is sinds 1997 actief in de wereld van de vastgoedbeleggingen. Na zijn studie bedrijfskunde vestigde hij zich als zelfstandig adviseur en was hij betrokken bij de realisatie van diverse vastgoedbeleggingsfondsen in binnen- en buitenland. Vanaf januari 2000 was hij als financieel directeur verbonden aan één van de grootste aanbieders van vastgoedbeleggingen in Nederland, waar hij zich bezighield met het ontwikkelen van vastgoedfondsen, de beoordeling van vastgoedprojecten en het beheer van bestaande fondsen. Sinds 2016 is hij betrokken bij tal van vastgoedfinancieringen onder verschillende labels. De heer De Louwer is tevens één van de initiatiefnemers van het Zilver Wonen Fonds, het 1e Hypotheek Fonds en Sheldon Invest.

Tim van Wees is sinds 2023 betrokken bij de structurering, beoordeling en uitvoering van vastgoedfinancieringen. Daarbij richtte hij zich op portefeuilleopbouw, operationeel beheer en beleggerscommunicatie. In 2025 trad hij aan als bestuurder. Naast zijn werkzaamheden voor het Vastgoed Financiering Fonds is hij directeur van Sheldon Invest en bestuurder van het 1e Hypotheek Fonds. Als directeur van Sheldon Invest is hij door de AFM getoetst op deskundigheid en betrouwbaarheid.

Sheldon Invest B.V. fungeert als plaatsingsagent voor het Vastgoed Financiering Fonds. Sheldon Invest informeert investeerders over deze beleggingspropositie, begeleidt hen tijdens het investeringstraject en verzorgt de orderdoorgeleiding. Sheldon Invest geeft geen beleggingsadvies.

Sheldon Invest is een beleggingsonderneming in de zin van de Wft en beschikt over een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:96 Wft. Sheldon Invest staat daarmee onder doorlopend toezicht van zowel de AFM als De Nederlandsche Bank.

Deelname aan het fonds verloopt via Sheldon Invest als plaatsingsagent. Participaties kunnen eenmaal per kwartaal worden aangekocht op de handelsdag, die valt op de eerste dag van het nieuwe kwartaal.

Het inschrijfformulier dient uiterlijk tien dagen voor de handelsdag te zijn ontvangen door Sheldon Invest, samen met de benodigde documenten voor het cliëntenonderzoek. Dit onderzoek is verplicht op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en omvat onder meer de vaststelling van de identiteit van de investeerder en eventuele UBO's.

Het investeringsbedrag dient uiterlijk op de laatste dag van het kwartaal te zijn bijgeschreven op de bankrekening van het fonds. Op de handelsdag worden participaties uitgegeven tegen de dan geldende intrinsieke waarde. U ontvangt een bevestiging van inschrijving in het participantenregister.

Participanten ontvangen per kwartaal een kwartaalbericht met informatie over de intrinsieke waarde van het fonds, het uitkeerbaar rendement, de portefeuille-informatie en het fondsvolume. Jaarlijks wordt een participantenvergadering gehouden binnen zes maanden na afloop van het boekjaar. De jaarrekening wordt voorzien van een controleverklaring door Londen & Van Holland Registeraccountants en Belastingadviseurs.