Vastgoed Financiering Fonds

Het Vastgoed Financiering Fonds is een Nederlands beleggingsfonds dat kapitaal van particuliere en professionele investeerders inzet om hypothecaire leningen te verstrekken aan professionele vastgoedondernemers in Nederland. Beleggers ontvangen rendement uit de rentebetalingen op deze leningen, waarbij elke lening wordt gedekt door een recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed.

Juridische vorm en oprichting

Het Vastgoed Financiering Fonds is gestructureerd als een fonds voor gemene rekening (FGR) naar Nederlands recht. Het fonds is opgericht op 10 mei 2021 en heeft een open-end karakter, wat betekent dat investeerders periodiek kunnen in- en uitstappen. De maximale fondsomvang bedraagt € 95 miljoen. Het fonds heeft een onbepaalde looptijd.

Toezicht en vergunning

Het fonds kwalificeert als een beleggingsinstelling in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De beheerder heeft zich geregistreerd als uitgezonderde beheerder van beleggingsinstellingen en staat als zodanig ingeschreven in het register van de AFM. Het fonds staat niet onder vergunningplichtig toezicht van de AFM of De Nederlandsche Bank.

Fiscale behandeling

Het Vastgoed Financiering Fonds is fiscaal transparant. Dat betekent dat het fonds zelf niet aan belastingheffing wordt onderworpen; de resultaten worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun deelname. Voor particulieren die in Nederland wonen valt de belegging doorgaans in box 3. Voor rechtspersonen zijn de resultaten belast met vennootschapsbelasting. Iedere potentiële participant wordt geadviseerd zelf fiscaal advies in te winnen.

Vastgoed Financiering Fonds verstrekt hypothecaire leningen aan professionele vastgoedbeleggers en -ondernemingen in Nederland. Het fonds belegt niet rechtstreeks in vastgoed, maar financiert de aankoop, herfinanciering, overbrugging of ontwikkeling ervan. Elke lening wordt gedekt door een recht van eerste hypotheek op het gefinancierde object. Het fonds verstrekt geen leningen aan consumenten en maakt zelf geen gebruik van vreemd vermogen.

Typen financieringen

Het fonds kan drie typen financieringen verstrekken:

• Senior financiering — voor de aankoop of herfinanciering van vastgoed, met een beoogde looptijd van maximaal vijf jaar.

• Brugfinanciering — voor het overbruggen van een kortlopende financieringsbehoefte, met een beoogde looptijd van minimaal 3 maanden tot maximaal twee jaar.

• Bouw- en ontwikkelfinanciering — voor de realisatie of herontwikkeling van vastgoed, kortlopend van aard. Dit soort financieringen worden op het moment van schrijven (april 2026) niet verstrekt.

Rentevoorwaarden

De rentepercentages op de verstrekte leningen liggen tussen 6% en 12% per jaar. De hoogte is afhankelijk van het risicoprofiel van de leningnemer, de waarde van het onderpand, de verhuursituatie en de financiële positie van de leningnemer.

Portefeuilleopbouw en spreiding

Vastgoed Financiering Fonds streeft ernaar een gediversifieerde portefeuille op te bouwen met gemiddeld veertig leningen. De portefeuille wordt gespreid over verschillende regio's, sectoren en typen vastgoed in Nederland, om de invloed van een individuele lening of sectorontwikkeling op het totale rendement te beperken.

Als participant van Vastgoed Financiering Fonds koopt u participaties in het fonds, die elk een evenredig aandeel in de gezamenlijke leningenportefeuille vertegenwoordigen. Het fonds zet het ingelegde kapitaal in om hypothecaire leningen te verstrekken aan professionele vastgoedondernemers. De rente die leningnemers maandelijks betalen, vormt — na aftrek van fondskosten — de basis voor het rendement dat aan participanten wordt uitgekeerd.

Participaties en minimale inleg

Elke participatie heeft een nominale waarde van € 25.000. De minimale deelname bedraagt € 100.000, wat overeenkomt met vier participaties bij aanvang. Vervolginvesteringen zijn mogelijk vanaf € 25.000 en uitsluitend voor bestaande participanten.

Inzet van het fondsvermogen

Het fondsvermogen dat door participanten wordt ingebracht, wordt door de beheerder ingezet voor het verstrekken van hypothecaire leningen aan vastgoedondernemers. Het fonds maakt geen gebruik van vreemd vermogen — er wordt uitsluitend belegd met kapitaal van de participanten.

Aflossingsstructuur

De leningen zijn in beginsel aflossingsvrij gedurende de looptijd. Leningnemers betalen maandelijks rente over de uitstaande hoofdsom. Aan het einde van de looptijd lost de leningnemer de volledige hoofdsom af. De vrijgekomen gelden worden vervolgens opnieuw ingezet voor nieuwe leningen binnen het fonds.

Het verwachte rendement voor participanten van Vastgoed Financiering Fonds bedraagt 6,5%* per jaar. Dit rendement ontstaat uit de rentebetalingen die leningnemers maandelijks voldoen op de verstrekte hypothecaire leningen, aangevuld met provisies die het fonds ontvangt bij het afsluiten van nieuwe leningen. Uitkeringen aan participanten vinden maandelijks achteraf plaats.

Bronnen van rendement

Het rendement van Vastgoed Financiering Fonds komt uit twee bronnen. De eerste zijn de rentebetalingen op de verstrekte leningen, met rentepercentages tussen 6% en 12% per jaar afhankelijk van het risicoprofiel. De tweede zijn afsluitprovisies die bij het verstrekken van nieuwe leningen in rekening worden gebracht bij de leningnemer; een deel hiervan komt ten goede aan het fonds.

Winstverdeling

Tot een jaarlijks rendement van 6% ontvangen de participanten 100% van de fondswinst. Komt het rendement in een jaar boven 6% uit, dan ontvangen de participanten 80% van het meerdere en de beheerder 20%. Deze verdeling wordt per jaar bepaald: als het rendement in een bepaald jaar onder 6% blijft, wordt dit tekort niet in een volgend jaar alsnog ingehaald.

Uitkeringen

Uitkeringen vinden maandelijks achteraf plaats, op de 5e kalenderdag van de daaropvolgende maand. De hoogte van de uitkering per participatie wordt berekend op basis van het aantal participaties dat de belegger houdt.

Vastgoed Financiering Fonds hanteert een uitgebreid zekerhedenpakket bij elke verstrekte lening. De primaire zekerheid is een recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed, notarieel gevestigd en ingeschreven in het kadaster. Het hypotheekrecht bedraagt ten minste 110% van de hoofdsom. De loan-to-value verhouding is maximaal 70% — de lening bedraagt dus nooit meer dan 70% van de marktwaarde van het vastgoed.

Recht van eerste hypotheek

De primaire zekerheid is altijd een recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed. Dit recht wordt notarieel gevestigd en ingeschreven in het kadaster. Het hypotheekrecht bedraagt ten minste 110% van de hoofdsom van de lening. Komt een leningnemer zijn verplichtingen niet na, dan heeft het fonds het recht om het vastgoed te verkopen en de opbrengst aan te wenden voor terugbetaling van de lening.

Loan-to-value van maximaal 70%

De loan-to-value verhouding — de verhouding tussen de hoofdsom van de lening en de marktwaarde van het onderpand — bedraagt maximaal 70%. Dat betekent dat de marktwaarde van het vastgoed minimaal 30% boven de hoofdsom van de lening moet liggen. Deze buffer biedt ruimte om bij waardedaling of gedwongen verkoop de uitstaande lening alsnog volledig af te lossen.

Aanvullende zekerheden

Naast het hypotheekrecht worden de huurinkomsten van het gefinancierde vastgoed verpand aan het fonds. In veel gevallen worden aanvullende zekerheden gevraagd, zoals een borgstelling van de bovenliggende holding van de ondernemer of een persoonlijke borgstelling van de ondernemer zelf.

Beoordelingsproces vóór financiering

Elke financieringsaanvraag doorloopt een gestructureerd beoordelingsproces. Hierin worden onder meer de marktwaarde van het vastgoed via een onafhankelijke taxatie vastgesteld, de verhuursituatie beoordeeld en de financiële positie van de leningnemer en diens vennootschap geanalyseerd. Aanvragen worden ter finale beoordeling voorgelegd aan de kredietcommissie, die beslist over goedkeuring en voorwaarden.

Periodieke informatieverstrekking door leningnemers

Leningnemers zijn verplicht periodiek informatie aan het fonds te verstrekken. Dit omvat jaarlijks de actuele huurlijst en jaarrekening, en elke twee jaar een toets op de verhouding tussen de netto-huurinkomsten en de rente- en aflossingsverplichtingen (debt service coverage ratio, of DSCR). Hiermee houdt de beheerder continu zicht op de financiële positie van iedere leningnemer.

Vastgoed Financiering Fonds is gestructureerd als een fonds voor gemene rekening (FGR) naar Nederlands recht. Het fonds is geen rechtspersoon en kent daardoor geen aandelen, maar participaties. De juridische eigendom van het fondsvermogen ligt bij een aparte stichting; het beheer is ondergebracht bij een aparte vennootschap. Deze scheiding beschermt het vermogen van participanten tegen een eventuele insolventie van de beheerder.

Fondsvorm

Een fonds voor gemene rekening is een samenwerkingsverband waarbij meerdere participanten gezamenlijk vermogen inbrengen voor collectieve belegging. Een FGR heeft zelf geen rechtspersoonlijkheid zoals een BV of NV. Doordat het fonds voldoet aan de voorwaarden voor fiscale transparantie, wordt het voor de Nederlandse belastingheffing niet als zelfstandig belastingplichtig aangemerkt.

Juridisch eigendom

De juridische eigendom van het fondsvermogen berust bij Stichting Vastgoed Financiering Fonds. Deze stichting heeft als enig doel het houden van de juridische eigendom van het fondsvermogen ten behoeve van de participanten. De scheiding tussen beheerder en juridisch eigenaar beschermt het vermogen van participanten bij een eventuele insolventie van de beheerder.

Beheerder

De beheerder van het fonds is Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V., gevestigd aan de Herengracht 456 te Amsterdam. De beheerder heeft zich geregistreerd als uitgezonderde beheerder van beleggingsinstellingen en staat als zodanig ingeschreven in het register van de AFM. Het fonds zelf valt niet onder vergunningplichtig toezicht van de AFM of De Nederlandsche Bank.

Classificatie en informatiedocumenten

De participaties kwalificeren als effecten in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Op de aanbieding is de prospectusplicht niet van toepassing, omdat de minimale inleg per belegger € 100.000 bedraagt. Op grond van de PRIIPs-verordening is voor het fonds wel een Essentieel-informatiedocument (Eid) opgesteld, dat samen met het Informatiememorandum via Sheldon Invest opvraagbaar is.

Duurzaamheid (SFDR)

Vastgoed Financiering Fonds valt binnen de reikwijdte van artikel 6 van de SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Dit artikel is van toepassing op fondsen die geen ecologische of sociale kenmerken promoten en niet gericht zijn op duurzame beleggingen. De onderliggende beleggingen houden geen rekening met de EU-criteria voor ecologisch duurzame economische activiteiten. Bij de selectie en beoordeling van financieringsmogelijkheden vormt het energielabel van het vastgoedobject wel een onderdeel van de analyse.

Beleggen in Vastgoed Financiering Fonds brengt risico's met zich mee. De waarde van de belegging kan fluctueren en in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. In het meest ongunstige scenario kunnen beleggers een deel van hun inleg — of in bijzondere omstandigheden de volledige inleg — verliezen. Hieronder lichten wij de belangrijkste risico's toe.

Marktrisico: de vraag naar alternatieve vastgoedfinancieringen kan afnemen als banken ruimhartiger worden in hun financieringsbeleid, of als het aantal concurrerende aanbieders toeneemt. Dit kan de rentemarge van het fonds onder druk zetten.

Kredietrisico: het fonds is afhankelijk van de betalingen van de leningnemers. Als een leningnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet, kan het fonds genoodzaakt zijn het onderpand uit te winnen. Dit kost tijd en levert mogelijk minder op dan de uitstaande lening.

Waarderingsrisico: leningen worden gewaardeerd op nominale waarde. De actuele waarde van het onderliggende vastgoed wordt niet jaarlijks via een taxatie vastgesteld, waardoor de werkelijke dekkingswaarde op enig moment kan afwijken van de verwachting.

Liquiditeitsrisico: participaties zijn beperkt overdraagbaar. Inkoop vindt uitsluitend per kwartaal plaats op vastgestelde handelsdagen, na een opzegtermijn van 90 dagen. Het fonds heeft geen onvoorwaardelijke inkoopverplichting — inkoop is beperkt tot het bedrag dat op dezelfde handelsdag aan nieuwe participaties wordt uitgegeven. Uittreding kan daardoor worden uitgesteld.

Spreidingsrisico: in de opbouwfase van het fonds kan de portefeuille minder gespreid zijn dan beoogd. Dit verhoogt de afhankelijkheid van individuele leningen.

Duurzaamheidsrisico's: gebeurtenissen op ecologisch of sociaal gebied — zoals stijging van de waterspiegel, milieuverontreiniging of geografische risico's — kunnen een negatief effect hebben op de waarde van het gefinancierde vastgoed.

Bestuursafhankelijkheid: het fonds leunt in sterke mate op de kennis en het netwerk van de bestuurders. Het wegvallen van één of beide bestuurders kan de continuïteit van het fonds beïnvloeden.

Raadpleeg voor een volledig en bindend overzicht het Informatiememorandum en het Essentiële-informatiedocument (Eid). Te vinden op https://www.sheldoninvest.nl/downloads/

Vastgoed Financiering Fonds kent een kostenstructuur die bestaat uit een jaarlijkse beheervergoeding, een eenmalige order- en administratievergoeding bij toetreding, en een inkoopvergoeding bij uittreding. Daarnaast ontvangen het fonds en de beheerder een deel van de afsluitprovisie die leningnemers betalen bij het afsluiten van een lening. Kosten voor het vestigen van het hypotheekrecht komen volledig voor rekening van de leningnemer.

Beheervergoeding

De beheerder ontvangt een jaarlijkse beheervergoeding van 1% over het totaal beheerde vermogen. Deze vergoeding dekt de overhead-, personeel- en reiskosten van de beheerder en is verschuldigd per kwartaal achteraf.

Toetredingskosten

Bij toetreding tot het fonds wordt een eenmalige order- en administratievergoeding van € 250 in rekening gebracht. Deze vergoeding wordt door het fonds doorbetaald aan de plaatsingsagent.

Inkoopvergoeding bij uittreding

Bij verkoop van participaties wordt een inkoopvergoeding in mindering gebracht op de uit te keren waarde. Deze vergoeding bedraagt:

• 4% bij verkoop binnen twee jaar na aankoop

• 3% bij verkoop tussen twee en drie jaar na aankoop

• 2% bij verkoop na drie jaar

Afsluitprovisie bij leningen

Leningnemers betalen bij het afsluiten van een lening een afsluitprovisie aan het fonds. Deze bedraagt maximaal 2% over de hoofdsom bij leningen tot € 5 miljoen, en 1% bij leningen boven € 5 miljoen. De helft van deze provisie komt ten goede aan het fonds, de andere helft aan de beheerder.

Kosten voor rekening van de leningnemer

Alle kosten die verband houden met de vestiging van het hypotheekrecht — waaronder notariskosten en de inschrijving in het kadaster — komen ten laste van de leningnemer en niet van het fonds of de participanten.

Vastgoed Financiering Fonds wordt beheerd door Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V., gevestigd in Amsterdam. De bestuurders zijn Remco de Louwer en Tim van Wees. Beiden zijn verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid, de beoordeling van nieuwe financieringsaanvragen en het beheer van de lopende leningenportefeuille. Samen combineren zij bijna drie decennia ervaring in vastgoed en vastgoedfinanciering.

Remco de Louwer

Remco de Louwer is sinds 1997 actief in de wereld van vastgoedbeleggingen. Na zijn studie bedrijfskunde vestigde hij zich als zelfstandig adviseur en was hij betrokken bij de realisatie van diverse vastgoedbeleggingsfondsen in binnen- en buitenland. Vanaf januari 2000 was hij als financieel directeur verbonden aan één van de grootste aanbieders van vastgoedbeleggingen in Nederland, waar hij zich bezighield met de ontwikkeling van vastgoedfondsen, de beoordeling van vastgoedprojecten en het beheer van bestaande fondsen. Sinds 2016 is hij betrokken bij tal van vastgoedfinancieringen onder verschillende labels. De heer De Louwer is tevens één van de initiatiefnemers van het Zilver Wonen Fonds, het 1e Hypotheek Fonds en Sheldon Invest.

Tim van Wees

Tim van Wees is sinds 2023 betrokken bij de structurering, beoordeling en uitvoering van vastgoedfinancieringen. Daarbij richtte hij zich op portefeuilleopbouw, operationeel beheer en beleggerscommunicatie. In 2025 trad hij aan als bestuurder van Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V. Naast zijn werkzaamheden voor het fonds is hij directeur van Sheldon Invest en bestuurder van het 1e Hypotheek Fonds. Als directeur van Sheldon Invest is hij door de AFM getoetst op deskundigheid en betrouwbaarheid.

Sheldon Invest is de partij die Vastgoed Financiering Fonds onder de aandacht brengt van Nederlandse investeerders. Sheldon Invest is geen beheerder van het fonds, maar treedt op als plaatsingsagent. In die rol verzorgt Sheldon Invest de informatievoorziening, de begeleiding tijdens het investeringstraject en de orderdoorgeleiding — zonder daarbij beleggingsadvies te verstrekken.

Beleggingsonderneming onder toezicht

Sheldon Invest is een beleggingsonderneming in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en beschikt over een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:96 Wft. Sheldon Invest staat daarmee onder doorlopend toezicht van zowel de AFM als De Nederlandsche Bank.

Wat doet Sheldon Invest voor u als belegger?

Sheldon Invest informeert investeerders over de propositie van Vastgoed Financiering Fonds, begeleidt hen tijdens het inschrijvingsproces en verzorgt de orderdoorgeleiding naar het fonds. U kunt bij Sheldon Invest terecht voor uitgebreide informatie, voor ondersteuning bij uw inschrijving en voor vragen tijdens en na uw deelname.

Wat doet Sheldon Invest niet?

Sheldon Invest geeft geen beleggingsadvies. Het is aan u als belegger — al dan niet met behulp van een eigen adviseur — om te bepalen of Vastgoed Financiering Fonds past bij uw persoonlijke situatie, financiële doelen en risicobereidheid.

Deelname aan Vastgoed Financiering Fonds verloopt via Sheldon Invest als plaatsingsagent. Participaties worden eenmaal per kwartaal uitgegeven, op de handelsdag die valt op de eerste dag van het nieuwe kwartaal. Het inschrijfformulier en de investeringssom moeten vóór vastgestelde deadlines zijn ontvangen om deelname per de eerstvolgende handelsdag mogelijk te maken.

Inschrijving

Het inschrijfformulier dient uiterlijk tien dagen voor de handelsdag te zijn ontvangen door Sheldon Invest, samen met de benodigde documenten voor het cliëntenonderzoek. Dit onderzoek is verplicht op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en omvat onder meer de vaststelling van de identiteit van de investeerder en eventuele uiteindelijk belanghebbenden (UBO's).

Betaling en uitgifte van participaties

Het investeringsbedrag dient uiterlijk op de laatste dag van het kwartaal te zijn bijgeschreven op de bankrekening van het fonds. Op de handelsdag worden participaties uitgegeven tegen de dan geldende intrinsieke waarde. U ontvangt een bevestiging van inschrijving in het participantenregister.

Periodieke rapportage

Participanten ontvangen per kwartaal een kwartaalbericht met informatie over de intrinsieke waarde van het fonds, het uitkeerbaar rendement, de portefeuille-informatie en het fondsvolume. Jaarlijks wordt een participantenvergadering gehouden binnen zes maanden na afloop van het boekjaar.

Accountantscontrole

De jaarrekening wordt jaarlijks voorzien van een controleverklaring door Londen & Van Holland Registeraccountants en Belastingadviseurs.