Hypotheekrente reageert op olie en inflatie, niet op oorlog zelf

In de week waarin de spanningen tussen de VS en Iran opliepen, verhoogde ongeveer de helft van alle geldverstrekkers de vaste hypotheekrentes, terwijl de andere helft de tarieven verlaagde. Per saldo steeg de gemiddelde 10-jaars vaste hypotheekrente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG, een garantieregeling die de rente verlaagt door het kredietrisico voor de geldverstrekker te beperken) met 0,02 procentpunt, van 3,90% naar 3,92%. Deze verdeelde reactie, met zowel verhogingen als verlagingen maar een lichte netto stijging, wijkt af van een uniforme marktbeweging.

Ter vergelijking: eerder dit jaar, tijdens de eerste vier weken van een eerdere escalatie in het Midden-Oosten, stegen de gemiddelde vaste hypotheekrentes voor 5 en 10 jaar met circa 0,3 procentpunt, een aanzienlijk grotere en meer eenduidige beweging. Het verschil tussen deze twee episodes suggereert dat de reactie van geldverstrekkers niet automatisch aan het geopolitieke nieuws zelf hangt, maar aan een onderliggende marktdynamiek die per moment kan verschillen.

Die onderliggende dynamiek loopt via de kapitaalmarktrente, de rente die geldt voor leningen tussen overheden, banken en institutionele partijen op de kapitaalmarkt, bijvoorbeeld op Nederlandse staatsobligaties of via de swaprente (de rente waartegen banken toekomstige rentebetalingen met elkaar ruilen). Hypotheekverstrekkers bepalen hun tarieven niet op basis van geopolitiek nieuws zelf, maar op basis van deze marktrente plus een opslag voor risico en kosten.

In de eerder genoemde episode van vier weken stegen de marktrentes met circa 0,4 procentpunt, terwijl de vaste hypotheekrentes van 5 en 10 jaar met ongeveer 0,3 procentpunt meestegen, een beweging die dus grotendeels het gevolg was van de kapitaalmarktrente en niet van een directe koppeling aan het conflict. De rente op Nederlandse 10-jarige staatsleningen lag op een gegeven moment rond 3,1 tot 3,2%, het hoogste niveau in meer dan twee jaar, en vormt daarmee een basis waarboven geldverstrekkers hun tarieven opbouwen. Op enig moment werd ook geconstateerd dat de kapitaalmarktrente op 10 jaar een duidelijke stijging liet zien, terwijl de swaprente nagenoeg gelijk bleef, wat aangeeft dat geldverstrekkers naar meerdere renteniveaus tegelijk kijken bij het vaststellen van hun tarieven. In een periode waarin de gemiddelde 10-jaars NHG-rente sinds medio maart met ruim 0,3 procentpunt was gestegen tot 4,01%, destijds voor het eerst sinds eind 2023 weer boven de 4%, werd deze stijging toegeschreven aan de oplopende kapitaalmarktrente, op haar beurt aangejaagd door de spanningen in het Midden-Oosten.

De schakel tussen geopolitiek conflict en kapitaalmarktrente loopt via olieprijzen en inflatieverwachtingen. Een conflict in het Midden-Oosten raakt de kapitaalmarktrente niet rechtstreeks, maar via het effect op de inflatie: energie is een kerncomponent in productie en transport, waardoor stijgende olieprijzen de kosten voor bedrijven verhogen, die deze kosten vervolgens doorberekenen aan consumenten. Dit drijft de verwachte inflatie omhoog, waarna beleggers op de kapitaalmarkt hogere nominale rentes eisen op staatsobligaties als compensatie voor het verwachte koopkrachtverlies.

Bij een verdere escalatie waarbij olie- en gasinstallaties worden aangevallen, verdiept dit de energiecrisis, wat leidt tot hogere inflatie en uiteindelijk hogere rentes. Het conflict tussen de VS en Iran werd in dit verband gekoppeld aan een opwaarts effect op de inflatie en een rem op de economische groei, wat de stijging van de kapitaalmarktrente verklaart. De rente reageert daarmee niet op het conflict als zodanig, maar op de verwachting dat energie duurder wordt en de inflatie hoger blijft

Het patroon van eerdere episodes laat zien dat dit soort renteschommelingen vaak een tijdelijk karakter hebben. Na de eerste vier weken van escalatie, waarin de marktrentes met circa 0,4 procentpunt en de vaste hypotheekrentes met circa 0,3 procentpunt stegen, bewogen de marktrentes en vaste hypotheekrentes in de daaropvolgende drie tot vier weken, toen een staakt-het-vuren in zicht kwam, nauwelijks. Toen de VS en Iran vervolgens een akkoord sloten, daalden de marktrentes binnen een week met circa 0,1 procentpunt en de gemiddelde 10-jaars vaste hypotheekrente met NHG met 0,03 procentpunt naar 3,98%.

Begin mei van dit jaar werd geconstateerd dat na een snelle stijging in maart en april de hypotheekrente vrijwel tot stilstand was gekomen, met weekmutaties van slechts 0,01 procentpunt. Voor de verdere ontwikkeling werd verwacht dat de langere hypotheekrentes nog licht zouden stijgen, maar dat de grootste piek waarschijnlijk achter de rug was. Voor 2026 werd verder een verwachting geschetst waarin de gemiddelde 10-jaars rente met NHG zich tussen 3,5% en 4% zou bewegen, vergelijkbaar met het niveau van 2025.

De verschillende episodes rond geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten laten een consistent patroon zien: de hypotheekrente reageert niet uniform en niet rechtstreeks op het conflict zelf, maar via de kapitaalmarktrente, die op haar beurt wordt beïnvloed door de verwachte impact van olieprijzen op de inflatie. De verdeeldheid onder geldverstrekkers bij de recente renteverhoging, met ongeveer de helft omhoog en de helft omlaag, past in dit beeld van een markt die risico en inflatieverwachtingen weegt in plaats van geopolitiek nieuws één op één te vertalen naar tarieven.

De cijfers over eerdere episodes, met stijgingen van enkele tienden van procentpunten tijdens escalatie en vergelijkbare of kleinere dalingen bij de-escalatie, bevestigen dat deze bewegingen doorgaans beperkt en van voorbijgaande aard zijn, gebonden aan de onderliggende ontwikkeling van de kapitaalmarktrente