Recordaanbod woningen zet rem op prijsstijging in Nederland

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) meldde in haar kwartaalbericht over het tweede kwartaal van 2026, gepubliceerd op 9 juli 2026, dat 56.700 bestaande woningen door haar makelaars te koop zijn gezet. Dat is het hoogste aantal sinds de start van deze metingen in 1995, en ligt bijna 9 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het totale woningaanbod dat op enig moment te koop staat, kwam uit op ruim 20.100 woningen, het hoogste niveau sinds 2015.

Dit hogere aanbod gaat gepaard met meer transacties: NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal circa 45.200 bestaande woningen, 29,4 procent meer dan het kwartaal ervoor en 6,6 procent meer dan een jaar eerder. Bij nieuwbouw is het beeld gemengder: het nieuwbouwaanbod liep op tot 20.600 woningen, eveneens het hoogste niveau sinds 2015, maar in de eerste helft van 2026 werden 10 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan in dezelfde periode van 2025, en er werden circa 6.100 nieuwbouwwoningen verkocht, 7 procent minder dan een jaar eerder.

De NVM geeft aan dat kopers door dit recordaanbod meer keuze krijgen en dat de onderlinge concurrentie tussen kopers afneemt, waardoor op meer plekken ruimte voor onderhandeling ontstaat. Dat het aanbod toeneemt, is volgens de NVM niet het gevolg van een terugval in de vraag: die blijft naar eigen zeggen onverminderd groot. De krapte-indicator, die aangeeft hoeveel keuzewoningen een potentiële koper gemiddeld heeft, staat in dit kwartaal op 2,5. De NVM hanteert een waarde van 5 of hoger als kenmerk van een markt die in balans is. Voor eengezinswoningen ligt deze indicator zelfs op 1,8, wat wijst op aanhoudende schaarste in dat specifieke segment, ondanks het gestegen totaalaanbod

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning kwam in het tweede kwartaal van 2026 uit op 506.000 euro. Dat is 3,4 procent hoger dan het kwartaal ervoor, toen de gemiddelde prijs 485.000 euro bedroeg, en 2,1 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2025. De NVM duidt dit zelf als een verdere afvlakking van de prijsontwikkeling: prijzen stijgen nog, maar duidelijk minder snel dan in eerdere periodes van grotere schaarste.

De NVM legt in haar kwartaalbericht een direct verband tussen het recordaanbod en deze afvlakking. Meer te koop staande woningen geven kopers meer keuze en verminderen de onderlinge concurrentie om een woning, wat op steeds meer plekken leidt tot onderhandelingsruimte over prijs en voorwaarden. De vraag blijft weliswaar groter dan het aanbod, gezien de krapte-indicator van 2,5, maar het prijsopdrijvende effect van schaarste wordt daardoor milder dan voorheen.

De beschikbare landelijke cijfers van de NVM en de bijbehorende berichtgeving geven geen uitsplitsing naar provincie, gemeente of regio voor dit kwartaal. Wel blijkt uit de landelijke cijfers dat de krapte per woningtype sterk uiteenloopt: bij eengezinswoningen ligt de krapte-indicator met 1,8 duidelijk lager dan het landelijk gemiddelde van 2,5, wat duidt op een grotere onbalans tussen vraag en aanbod in dat segment dan in de markt als geheel. Een regionale vergelijking tussen bijvoorbeeld de Randstad en perifere provincies, of tussen grote steden en krimpgebieden, is op basis van de beschikbare landelijke rapportage niet te maken.

De NVM beschrijft de markt als een markt die door het recordaanbod meer in balans komt: kopers hebben meer keuze, de concurrentie tussen kopers neemt af en er ontstaat op meer plekken ruimte voor onderhandeling over prijs en voorwaarden. Tegelijk blijft de vraag naar koopwoningen volgens de NVM onverminderd groot, en met een krapte-indicator van 2,5 is de markt niet omgeslagen naar een duidelijke kopersmarkt.

Voor beleggers en financiers betekent de afvlakkende prijsstijging, van 2,1 procent jaar-op-jaar in dit kwartaal, dat het opwaartse prijspotentieel op de korte termijn beperkter is dan in periodes van grotere schaarste. De aanhoudend lage krapte-indicator bij eengezinswoningen, 1,8 tegenover een landelijk gemiddelde van 2,5, wijst op een segment waar de vraag structureel groter blijft dan het aanbod. Voor concrete uitspraken over financieringscondities, rentestanden of regionale leegstand bevatten de beschikbare landelijke cijfers geen aanvullende gegevens.

De cijfers van het tweede kwartaal van 2026 laten een markt zien waarin het aanbod van koopwoningen is opgelopen tot het hoogste niveau sinds het begin van de metingen in 1995, terwijl de prijsstijging van bestaande koopwoningen tegelijkertijd is vertraagd tot 2,1 procent op jaarbasis. Deze twee bewegingen hangen volgens de NVM rechtstreeks samen: meer keuze voor kopers vermindert de onderlinge concurrentie en tempert daarmee de prijsopdrijvende werking van schaarste. Tegelijk laat de krapte-indicator van 2,5, en met name de lagere waarde van 1,8 bij eengezinswoningen, zien dat de vraag nog altijd groter is dan het aanbod. Het beeld dat uit de cijfers naar voren komt, is dat van een markt die geleidelijk meer in balans komt zonder dat de onderliggende vraag is weggevallen.